我国房地产行业经过近十年的高速发展,在国家政策调控和市场趋冷的大环境下,从黄金时代迈入了白银时代,房地产行业的利润水平正在向社会平均水平回归。在行业拐点期和下行期,管理不善、业务能力不强的房企将退出市场,留下的房企面临业务转型和精细化提升。与此同时,随着行业整合趋势加快,行业集中度进一步提高,兼并重组日渐增多,大房企规模扩张迅速,中型房企生存和发展空间被挤压,小房企濒临淘汰。现阶段,在房企战略转型方面,理论界尚未形成体系完整的研究成果,房地产业内也都在浅水区边摸索边实践,主要是开展横向多元化和纵向上下游业务延伸,尚未有真正成功的案例和相对成熟的商业模式可供借鉴。本文在开展研究过程中,主要采取文献研究法、调查研究法、案例研究法。查阅、整理国家及地方政府在近两年出台的房地产相关调控政策,明确国家政策导向。通过对国内外房地产转型研究成果和案例分析,探索地产行业蓝海的商业机会及商业模式。依靠出让土地增加地方财政收入、开发房地产拉动地方经济增长的模式已逐渐走到尽头。以产业为驱动、以存量更新为提升的模式将成为地方经济发展的新动能。因此,本文认为,产业地产、存量地产将成为房地产行业未来发展方向,并进行重点研究。在研究中发现,在商业模式等诸多方面上,产业地产、存量地产与住宅地产有着本质的区别。住宅地产的商业模式核心是销售,产业地产、存量地产的商业模式核心是自持运营。因此,本文提出,房企从住宅地产转型产业地产、存量地产,首先是要转变思想。根据产业地产的商业逻辑和商业模式,建立新的组织架构、绩效考核和各业务条线的管理体系。在本文研究过程中,多次实地查阅鲁能集团内部资料、采访内部人员,尽可能收集和掌握企业客观情况,通过SWOT分析法对鲁能地产进行深入分析。在充分研究国家政策导向及房地产市场发展趋势的基础上,结合鲁能地产自身条件及产业地产、存量地产开发要素,进一步分析和聚焦,提出适合鲁能地产战略转型的项目,以及在企业战略管理及战略转型有关理论指导下,研究制定鲁能地产战略转型规划、实施方案及保障措施。在现阶段,房企纷纷开展战略转型探索,且关于产业地产、存量地产研究成果较少的情况下,本文的研究成果具有一定的启发和借鉴意义。