物业税是政府调节房地产市场重要的财政政策,也是地方政府财政收入的重要来源。我国中央政府根据其他国家房地产税实施的经验和我国的房地产市场的现状,以财税体制改革为背景,提出征收物业税的构想。物业税体系的改革已在理论界和政府部门达成共识,其核心环节包括土地出让金制度的转变、房地产流通和保有环节的税收改革和调整、其他配套制度(如房地产评估机制、房屋登记制度等)的建立等,涉及领域广泛而复杂。本文以资产评估理论为技术手段,通过因素分析的方法,研究物业税改革对房地市场各参与主体(购房者、房地产开发企业、地方政府)行为模式的影响,通过定量分析测算物业税的效应。文章的论述结构大体分为以下三部分:一、根据我国房地产市场的基本情况,提出物业税改革中应当遵循财产税理论的指导思想,分别从财产税税收负担、调节收入、税制完善以及财政分权和地方财政体系的建设等方面阐述,为物业税实施提供理论支持。基于物业税实施的理论分析,笔者进一步讨论了物业税实施的影响效应,具体可分为物业税对房地产市场的影响和对房地产税制体系的影响,包括增加保有环节成本,降低交易环节税负;抑制投资型需求,促进房地产资源的流动;对房地产行政性收费的替代,减少交易成本;完善税制结构,提高税收调控经济的水平;财政分权,明确中央政府与地方政府的财权和事权等。除此之外,关于模拟物业税实施的效应研究中重要一个环节是采用评估方法对物业税税基的测算,按照市场比较法构建税基评估模型,既是国外经验的总结,又是充分考虑我国房地产市场现状的必然结果,同时为进一步分析物业税效应提供必要方法和手段。二、关于物业税实施的必要性讨论,一方面分析我国现行房地产税收体系存在的弊端和对经济运行的消极影响,另一方面,结合其他国家和地区房地产税制的建设与发展,联系我国房地产市场的实际运行情况,提出我国物业税改革的发展方向,其中包括土地出让金制度和税收制度的改革,为模拟税负效应,提出理论假设基础。三、通过上述理论分析与未来发展情况的假设,基于评估方法,采用逻辑推导和定量分析设定模型,测算物业税效应。如运用数学模型验证土地出让金改革对土地价格的影响,利用贴现法推导出让金和年租金之间的关系,并结合利率和年租金的对比来分析其他条件不变时二者的关系;构建消费者需求函数和消费者总居住成本函数、开发商的供给函数和总成本函数,政府总目标模型等;利用函数推导来说明物业税改革对相关主体的影响,并且通过案例分析,运用模拟测算来测度物业税改革对消费者、房地产企业和地方政府的效应。物业税改革对房地产市场的影响是多元的,但通过以上分析可以得到的一个基本结论是:物业税能够对房地产市场的发展起到制度化的规范,有利于我国房地产市场的健康发展,对于约束地方政府短期行为,调节收入分配,优化房地产市场税费体系,提高房地产资源的利用效率等方面都起到良好效应。