近年来,随着国家对住房租赁市场的支持力度不断增大,我国长租公寓进入了发展的“黄金时代”。本文首先对长租公寓的定义、特征、主要运营模式进行梳理,分析得出其在我国运营中存在资金回流慢、融资及资金退出机制少等主要问题,继而对REITs的定义、特征、优势等进行了分析,认为借助REITs可以较好的解决我国长租公寓发展中存在的问题,并提出制约我国长租公寓REITs发行和运营的关键因素是能否有足够的收益来满足投资者的需求。这是本文研究的切入点与核心问题。随后对权益型REITs的收益来源及影响因素进行分析,确定了基础资产、资产运营表现、税收政策、资产价值四项影响权益型REITs收益的主要因素。并以美国最大的公寓REITs基金EQR为研究对象,从上述影响因素的角度分析了其具体运营收益情况。最后构建了我国长租公寓REITs内部收益率模型,选取我国典型城市及现有政策的相关数据,计算相应长租公寓REITs内部收益率,并通过对四类影响因素项下的各指标单独编制散点图和进行一元线性回归分析,确定该指标对我国长租公寓REITs内部收益率的影响程度,用以找出影响我国长租公寓REITs内部收益率的关键性指标。通过研究分析得出,在我国现有的房价及租金水平、税收政策等市场环境下,发行长租公寓REITs内部收益率低,难以吸引大量资金投资;分析了造成这一结果的原因为我国各城市的租售比低,与长租公寓REITs相关的税收成本高;并借鉴美国REITs基金EQR提升收益的经验,提出了提升我国长租公寓REITs内部收益率的建议。