房地产作为一项重要的生产资料和生活资料，是人类赖以进行各种生产活动和生活活动的物质载体，占据着不可替代的重要地位。改革开放以前，我国实行的是与计划经济相适应的住房实物分配制度，即住房作为国家或单位提供给职工的一项福利项目。传统的住房制度不仅造成了住房的短缺、居住水平低下、住房分配不公平等纯粹的住房问题，而且从宏观上看，它还加剧了国家的财政负担，同时也不利于消费结构和产业结构的优化。改革开放之后，城市住房制度改革成为经济体制改革的重要组成部分，城市住房产品化得到迅速发展。尤其是随着我国城市化进程的发展，城市住房价格问题成为社会各界关注的焦点问题。从理论上来讲，价格从来就是一个敏感问题，这同样也包括城市住房价格。而在现实中城市住房价格更是关系到每一个城市居民的切身利益。因此，研究城市住房的价格决定具有理论上和现实上的双重意义。 与其他产品的价格决定不同，城市住房价格的决定具有特殊性。一方面是由于土地位置的固定性、不可再生性、自然供给的有限性等特点，使其价值形成受到自然、经济社会、行政等多方面因素的影响。另一方面，更重要的是由于城市住房是一种异质性产品。也就是说在现实生活中，我们不可能找到两套完全相同的住房，它们要么在面积、结构、材料和使用年限等方面有所区别，要么在楼层、位置、周围环境等方面各不相同。传统的房地产评估方法，主要包括市场比较法，收益还原法，重置成本法等有其局限性，然而特征价格模型在研究城市住房的价格决定中表现出其特有的优势。 从20世纪60年代开始，国外广泛采用特征价格理论和模型研究房地产市场，进行了大量的实证研究，并且取得了丰硕的成果。到目前为止，由于特征价格模型的建立需要收集大量的数据和进行广泛的实际调查工作，国内较少有人依据特征价格理论研究城市住房特征和住房价格之间的关系。 以大连市为例，阐述特征价格法在城市住房价格领域的应用，并且分析其