当前房产交易中,存在许多一房二卖的行为,该行为多因开发商追求在交易中最大限度的获取利益所致。而在房产交易关系中,买受人通常出于弱势地位,面对开发商一房二卖的交易行为常常会造成利益受损,因此,在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“解释”)的第八、第九条中对于一房二卖行为作出了惩罚性赔偿的规定,买受人在一定条件下可以要求开发商向其支付不超过已付房款一倍的赔偿款。这项规定意在为买受人权利受到侵害时提供新的权利救济方式,从而有效的减少房地产开发商一房二卖的现象。但由于法律仅约定了一房二卖的结果,未对一房二卖行为的内容做出约定,因此,对于一房二卖行为的认定易出现争议。加之当下房产交易中,存在以“更名”形式进行的交易行为,即在房屋产权未发生变更之前,由开发商收回与第一买受人签订的房屋买卖合同,再与第二买受人签订新的合同,该种交易方式在形式上与一房二卖行为类似,特别是当前合同的处理未到位时,开发商很容易被认定为一房二卖,此时,若买受人有意追求开发商违约的结果并知悉法律规定的话,则买受人可依据《解释》的第九条的规定要求开发商支付巨额赔偿款。本文所选案例就是这样一个情况的案例。司法实践过程中,法院在认定一房二卖行为时,应当结合实际情况来进行,特别是要考虑买受人之间存在的其他跟交易相关联的行为情况。对于《解释》的第八或第九条中惩罚性赔偿的适用,应当考虑到设立该类条款惩罚性、补偿性的立法目的,以及其法定性特征,认定适用惩罚性赔偿的条件应当是全面、客观的,除损害结果外,还应当从出卖方是否具有故意欺诈、恶意违约(即主观恶性)的意图等方面来考虑适用情况,而判断惩罚性赔偿数额大小主要应从买受人损受损程度、开发商主观恶性大小及不法获利情况来考虑。