特征价格法是国外广泛运用的研究异质性商品属性和商品价格之间关系的方法,住宅作为典型的异质性商品,产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异,对其属性的定量研究国内较少。本文的目的是构建住宅特征价格模型,估计住宅特征的隐含价格进而分析城市住宅价格的影响因素。文章首先在检索国内外相关文献的基础上,对特征价格理论及模型的发展做了综述,并且通过和老师同学的讨论,从住宅特征角度确定了影响住宅价格的主要因素。然后采用不同方法对住宅变量进行量化,初步建立了特征价格模型。最后,通过对南京市区住宅小区的实地调查结果,以及网上公开的挂牌资料数据进行整合,采用选定的计量经济学模型,在试算的基础上,对南京市住宅市场进行了实证研究,同时运用统计学方法进行细分市场的划分,验证南京市场中细分市场的存在性,得出存在细分市场的结论。