近年来，房地产业飞速发展，房地产市场逐步规范与完善，消费者日趋理性与成熟。与此同时，房地产开发企业之间的竞争也日益加剧，在此背景下房地产营销成为决定相关企业成败的关键因素。因为，房地产供给大幅提高，不同类别的产品大量面市，而房地产企业在营销过程中手段单一、同质化程度过高使项目运作的风险性提高，可控性降低。因此，对房地产营销创新提出了更高的要求。　　营销就是战争，消费者心智是营销终极战场，定位则是占据消费者的心智最强有力的技术。要想成功运作一个项目，需要深层次地理解营销环境，树立竞争理念，选择正确的战略模型，准确定位产品，当然也离不开规范的操作体系，而这些都是营销的范畴，也是优质的房地产公司比较推崇的营销理念。　　本文结合L项目所在市的房地产市场发展现状，重点分析了GW公司L项目的内外部环境，内部以人力资源和财务状况等为视角，外部以当地的政策、人口、经济等视角，采用SWOT方法分析了WL项目的竞争态势，与其他竞争对手进行比较分析发现了本项目营销中存在的一些问题。在此基础上，对市场进行了细分，根据项目定位和顾客需求确定了目标客户群体，制定了GW公司L项目的营销战略。