现阶段,在我国存在着地产行业库存量大、存货周转率低、资金回收速度慢的现状。在2017年末,中国整个房地产行业的居民住宅房、商业用房的库存到达了71853万平方米的历史最高位,面临严峻的消化难度问题。单以销售速度最快的2015年计算,当前积累的库存至少需要超过4年的时间才能消化完全。同时,地产企业的资金周转、投资动力都会受到库存问题不同程度的影响;国家GDP的增长与投资力度息息相关,库存问题也会间接影响到国家GDP增长问题,从而会导致地方财政收入规模、来源减少,与此同时增加金融风险。从另外一个角度来讲,房地产政策限购、加税等颁布后,地产企业共同面临着融资成本高、融资渠道单一的风险考验。再加上地产项目年限长、资金需求规模大,资金充足尤为重要,对于企业的正常运营以及扩大规模也至关重要。因此,房地产行业的库存问题应当得到重视。在我国,实行多元化融资结构方式的地产企业占大多数。近几年,由于企业的股权融资处于不成熟阶段,所以信托贷款、银行融资等作为地产企业的主要融资方式,而境内外债券的发行、票据作为地产企业其次融资选择,通过多元化的融资机构来分散融资风险与成本。在此大环境下,资产证券化的融资手段成为目前各大地产企业新型的融资方式,中小型企业也把资产证券化融资手段当为重点研究对象。所以,新型融资方式资产证券化成为了现阶段地产企业去库存以及改变融资结构的“资本利器”。利用好企业已有的项目进行存量的二次开发成为了地产企业增强企业流动性的关键。地产企业在近两年政策影响下,通道业务已经不是主要融资手段,银行的审批严格与授信额度降低导致企业融资成本高的现状,与此同时,资产证券化得到了政府与监管机构的提倡与宽松,这对于资产证券化在房地产领域的融资属于利好。本文是采用了金茂凯晨的资产证券化案例,这种融资手段为创新型融资途径,比起传统融资模式,资产证券化既能拓宽推广渠道,又能控制风险,从而促进投资。本文分为了六个章节,各章节的内容如下:第一章阐述了本文的研究背景目的以及本文使用的研究内容和方法,并提供了国内外的研究综述作为理论支撑;第二章详细介绍了资产证券化的理论,其中包括了资产证券化的参与主体及流程,并对其原理做了重要分析。第三章简述了我国目前房地产库存的现状,指出房地产库存存在的问题并分析其原因。第四章在前一章分析和阐述的基础上进一步对房地产资产证券化做了详细的阐述,并简述了资产证券化在去库存中的应用。第五章则是重点介绍了金茂凯晨资产的证券化,并分析了金茂凯晨资产证券化对于该企业进行去库存的效果,第六章在第三四五章的阐述和分析的基础上,进一步提出了政策建议并总结了资产证券化在房地产去库存的作用。本文在论述中比较重视理论研究与公司实际相结合,具有一定的理论指导意义和较高的实践价值,对于资产证券化去库存的研究提供了一定的参考价值。