台湾“不动产证券化条例”已于2003年7月正式通过，其主要分为不动产投资信托及不动产资产信托两大方向。台湾信托业者及不动产相关业者也对此希望活络不动产市场的庞大性与僵固性，透过证券化的功能，使其具备有流动性及细小化之功能，使得大众投资能分享不动产市场所带来的开发经营利益。 不动产证券化在美国、日本已实施多年，在美国主要以不动产投资信托、不动产有限合伙及土地信托为主。日本与美国之不动产证券化证券发展之形式不同，日本刚开始推行不动产证券化的方式，乃将不动产所有权或共有权持份细分化，以证券形态经由资本市场转移给投资者而取得资金，即先有不动产存在始有资金；至于美国，则先透过资本市场以证券方式集合资金，组成基金后共同运用于不动产投资，即先有资金再行投资。台湾的不动产证券化制度中的“不动产投资信托”即参照美国制度，“不动产资产信托”即参考日本制度。 本研究之目的在于了解美国、日本等国家发展不动产证券化的过程、相关机制与目前现状；分析台湾不动产证券化之背景、现状及推动架构、不动产证券化之相关机制；以及探讨台湾不动产证券化施行问题，并提出相应的政策建议。