随着近些年来房地产行业的飞速发展,使得这一行业逐步成为了国民经济的重要支柱产业。同时我国房价出现了前所未有的上涨趋势,涨幅之大,范围广,在我国房地产的历史上都是不常见的。房屋作为老百姓的生活必须品,具有刚性需求的特点；同时由于房地产业在国民经济中占有重要地位,因此房价的任何变动趋势,都时刻牵动着所有人的神经。随着房价的高速上涨,与之密切相关的房地产税收增长量也较快。研究房地产业税费的意义不仅在于房地产业税费的征收可以保证国家取得相当稳定的财政收入,同时房地产业作为一个高收入行业,也可以合理调节各方面的经济利益,最重要的是,可以对国家的宏观经济进行调控,房地产市场国家政策的出台,即是国家宏观经济的调控方向。同时在经济运行方面,可以完善经济运行机制,引导社会剩余资金的流动,调整生产的发展。对于目前房地产市场房价偏高而言,税费改革的必要性和紧迫性已经日益突出。对税费进行改革,可有效减少房地产业中各种不必要以及重复征收的税费。成熟的房地产市场需要一个健全的税制来促进其健康发展,同时也减少了开发商重复征收的不必要的税费,对于适当降低房价来说,也是一项必不可少的措施。建国以来,我国的税收制度经历了一个漫长的从建立、改革和发展的过程。而房地产税制作为我国现行税收制度的一个重要组成部分,也经历了从建立、变革到发展的进程。以十一届三中全会为分界线,我国房地产税收制度的发展过程可分为两个阶段：第一阶段是1949年到1978年,计划经济体制下的房地产税收制度；第二阶段是1979年以来,为适应我国项市场经济体制转变而对房地产税制进行的改革。进入21世纪后,根据经济发展的实际情况,我国对税收法律制度也进行了较大的调整,但是在房地产方面的相关法规严重滞后,尤其是税法方面基本停留在20世纪80年代中期,虽然后来出台了土地增值税和契税,但是并未对房地产的税收制度体系进行科学的调整,而是仅仅根据20世纪90年代初期我国部分地区出现的房地产泡沫进行的调整,由此,我国的房地产税收政策存在着一系列的缺陷和不足。中国现行的房地产税收制度,是政府调控房地产市场经济活动的重要工具。按照房地产开发、流通和保有阶段划分房地产行业所缴纳税种,可分为以下三个环节征收：(1)在房地产开发阶段涉及税种：房地产项目开发期间的土地使用税和购买土地使用权交易中应缴纳的契税、印花税,如果占用耕地,还需要缴纳耕地占用税。(2)房地产交易阶段涉及税种：在房地产开发商销售房地产的过程中,属于房地产商需要缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税,但是这些税房地产商都通过销售商品房转嫁给了购房者,此外,开发商还需要缴纳企业所得税。而购房者则需要在购买商品房时缴纳印花税以及契税。(3)房地产保有阶段涉及税种：在房地产保有阶段,主要征收税种是土地使用税,是由购房者每年支付。如果购房者将房屋作为自营使用或者出租,则需要缴纳房产税以及个人所得税；若购房者将房屋出售,则需要缴纳一定金额的土地增值税。房地产行业在缴纳一定税收的同时,也会向政府及其行政事业单位交纳各种费用。税收外收费作为参与社会分配的一种政府行为,直接关系到房地产企业负担的轻重。而对于房地产开发商来说,这些费用能够直接或者间接的计入其开发成本,因而在开发阶段房地产开发商负担过重。但是这部分费用,并不是由房地产开发商负担,而是通过提高商品房售价,将这部分费用转嫁到购房者,由购房者承担。这些收费项目总体规模庞大,常年稳定占据国家财政收的中相当大的比例,而其中各地收费项目繁多、管理混乱以及乱收费的情况相当普遍。我国房地产收费项目立法层次低、政出多门。有些收费项目是由国务院有关部门批准：有些收费项目是经省级政府以及有关部门批准；而另外一些,则是由当地政府自行确定。因此我国房地产收费项目在每个地方都不尽相同,但总的来说,可分为以下四大类：1.行政性收费；2.事业性收费；3.政府性基金；4.制度外收费。不仅房地产企业税收重,税收制度设计不合理。同时由于缴纳了大量的费用。这些费用与税收重复征收,造成了房地产行业重复征税严重,使其不堪重负。本文通过讨论确立房地产企业在国民经济中的重要地位,不管人们从事哪一种经济活动,都要以房地产为基础,开展经济活动。同时指出稳定房价是当前宏观调控的重点,由于经济的发展,随着城乡一体化的要求,城市化进程的加快,土地资源的稀缺性越来越明显,导致房价远远高于当地居民收入水平,因此,房价的高位运行,已经成为政府部门维持社会持续、和谐发展的一个焦点问题。在第二章里,分析了我国房地产行业发展情况以及趋势分析,尽管房价在过去几年经过了快速增长,在国家出台了一系列的调控政策以引导房地产业健康发展后,我国的房地产市场仍有较大发展空间。系统分析了我国从新中国成立以来到21世纪,现行房地产的税收制度,以及税外收费和税费重复征收的现状.第三章介绍了国外几个房地产税制比较典型的国家：美国、日本、韩国,同时介绍了各自房地产税制的特点,以及各国房地产税制对房地产业的影响。第四章通过介绍房地产价格的构成因素,以及房地产市场的需求和供给共同构成了房地产市场价格,得出土地出让金、住房建筑成本、开发商利润和各项税费是构成房地产的最终价格。其中重点分析了税费对于房地产项目各阶段的影响。但是,税收对房地产价格的调整仅仅是一方面,房地产价格的调整是由很多方面的因素影响。在房地产项目的各个环节,税费对房地产价格影响是不同的,所以,政府想要在房地产税收方面调整房价,应当在房地产各阶段实行不同的措施。第五章通过单独分析房地产业税收中存在的问题主要表现在房地产税种安排略多、重复征税略重、各环节税种设置欠妥等；单独分析房地产行业费用收取中存在问题,在于收费的主体太多,项目和规模太大,而且收费秩序及其混乱,使得房地产企业承担的费用太多,不堪重负,对房地产税收的缴纳产生了直接影响,同时也对我国房地产业的发展产生了一系列严重后果,使得我国房地产业不能健康发展。最后将房地产税收与费用放在一起分析,可知房地产税费征收问题主要在于：1.税费并立、税轻而费重、以费挤税；2.税费重复征收；3.税费征收弹性较大,滋生腐败。总结出税费负担重是导致我国房地产市场畸形发展的原因。第六章通过探讨了我国房地产税费改革必要性,指出改革现行房地产税收制度不仅有利于我国宏观经济调控,同时可优化资源配置,促进财富合理分配。最后提出了改进我过房地产税费的具体建议措施：1.确立租、利、税、费并存的财政收入体制；2.突出房地产税在房地产税收体系中的主体地位；3.建立一个完善的房地产税收体系；4.确立分类房地产税制模式；5.建立城乡企业与居民普遍征收的房地产税制度。结论部分总结了当前我国正处于经济发展的关键时期,面对着不健全的房地产税费体系,面临着迫切需要与世界接轨的新形势,我国房地产税制改革事在必行。对于我国庞大的房地产税费体系,改革是一项艰难的过程,改革过程中也会有阵痛,但是房地产行业作为我国的支柱产业之一,为了其能够健康持续的发展,为了其能在我国宏观经济发展中发挥其应有的作用,即使有着这样那样的困难,也应当一步一步的慢慢改革,慢慢完善。