商业银行在承接住房抵押贷款中，所面临的借款人信用风险包括违约风险和提前清偿风险。借款人提前清偿和违约行为均会造成还款提前终止，引起现金流量的不确定性。为此，本研究从商业银行角度出发，探讨住房抵押贷款定价问题，防范和控制借款人信用风险。有别于以往文献，本文从住房消费需求和投资需求出发，不仅分析利率、房价等外部因素对消费型和投资型购房者提前清偿决策的影响，而且考察投资型购房者预期收益率对其提前清偿行为的影响。因按揭房产未偿还全部贷款不能出售，投资型购房者只有提前清偿全部贷款才能出售房屋，即存在投资人套现（extracting equity）的提前清偿行为。住房抵押贷款中违约和提前清偿风险可分别视为借款人持有的卖权和买权。基于以上考虑，本文对固定利率住房抵押贷款（fixed-rate mortgages, FRMs）进行定价，用有限差分显性法（explicit finite-difference method）进行模拟无封闭解下的期权价格。通过数值模拟结果分析消费型购房者和投资型购房者抵押贷款期初价值的影响，对比分析外部环境因素（利率、房价等）以及投资人自身因素（预期收益率）对抵押贷款价值的影响。结果发现：一是违约期权价格主要受房价影响且两者负相关；提前清偿期权价格主要受利率水平影响且两者负相关。这意味着房价大幅缩水会增加借款人违约的概率，利率大幅降低则会增加借款人提前清偿的概率。二是当房价水平超过投资人预期时，房价将成为影响投资型购房者提前清偿行为的主要因素；房价低于该水平时，利率则是影响投资型购房者提前清偿行为的最主要因素。这意味着利率和房价以不同的方式影响投资人提前清偿行为。这一结果解释了市场现行利率高于住房抵押贷款合同利率时，市场中仍然存在大量借款人提前清偿的现象。三是抵押贷款价值与贷款合同参数（贷款期限、贷款房价比）呈负相关。四是投资型购房者抵押贷款价值要高于消费型购房者，房价越高两者价差越明显；如果市场处于高房价高利率，借款人套现行为能使抵押贷款合同双方（投资人和银行）实现双赢。上述研究结果不但为住房抵押贷款定价提供依据，而且为商业银行制定差异化合同提供参考。