经过大量的市场调查、资料分析，本文运用营销管理的知识，对明珠家园项目的市场定位和营销策略进行研讨，以期对项目的开发建设有借鉴意义。明珠家园项目正逢房地产开发政策的“严冬”，同时面临强劲的竞争对手。因此，准确的市场定位和营销策略是明珠家园项目开发成功的关键因素。按照明珠家园的地理位置、自然环境、区域经济环境，在进行项目SWOT分析之后，本文提出明珠家园项目的市场定位：中等档次的住宅小区，规划合理，绿化较好，建筑特点明显，房屋质量合格，功能齐全。根据整体定位具体描述了功能定位、套型面积定位。分析了房地产市场和商品的特性后，阐述明珠家园项目的营销策略。采取差异化产品策略，坚持“建筑+功能+服务+配套+安全+增值”的理念，实行绿色营销，注重营造环境，创新精典户型，完善配套设施，提升服务水平。依托已经形成的“明珠”品牌，实行品牌扩展策略，打造百年建筑，树立明珠地产品牌。以树立良好企业形象、加速资金周转、获取合理利润为定价目标，用竞争导向定价法制定明珠家园项目销售价格，实行低开高走的调价策略和田忌赛马的价格竞争策略。在渠道方面，明珠家园项目应当采取委托代理销售的模式，提高效率。在项目的建设期、预热期、开盘期、强销期、持续期、尾盘期等阶段，全面运用广告、营业推广等手段，有效开展促销工作。