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REITs作为一种通过运作成熟物业实现融资的房地产金融产品,符合现行我国房地产发展需要。同时,REITs的出现也丰富了金融市场的投资品种,为投资者提供了一种低门槛的房地产投资途径。由于我国REITs发展历程尚短,国内尚缺乏有关REITs投资价值的研究。本文试图以案例分析的方式,通过对国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs的具体分析,来探究REITs在我国的实际投资价值,从而帮助投资者更好地理解REITs这一新兴投资品种。本文先对REITs进行了概述,包括REITs的分类及投资REITs的优缺点,然后介绍了REITs在我国的发展历程及面临的问题。之后,引入鹏华前海万科REITs案例,对鹏华前海万科REITs的一些要素进行了介绍,将鹏华前海万科REITs与标准REITs进行对比并分析鹏华前海万科REITs投资收益率的影响因素。接下来,对鹏华前海万科REITs的投资价值进行评估,包括三方面:历史投资绩效评价、在2016年底的估值预测以及2016-2023年度的收益率预测。最后,对房地产投资信托基金的投资价值进行总结并提出相应建议。从历史业绩看,在一年的考察期内,鹏华前海万科REITs的业绩表现亮眼,2015年9月30日-2016年9月30日其期间收益率达16.3%。从最大回撤看,其在一年考察期内的最大回撤为3.76%,该REITs的基金经理保持绝对收益的能力较强。从REITs投资组合中的股票类资产的业绩归因看,鹏华前海万科REITs的基金经理在行业内挑选高收益股票的能力较强,但行业配置能力不强。根据估值预测结果,鹏华前海万科REITs尚有一定的投资价值,但投资盈利空间不大。如果考虑未来租金上涨的因素,2016年底时鹏华前海万科REITs的估值会更高,该REITs的投资价值将有所增加。根据收益率预测结果,保守估计,随着鹏华前海万科REITs对目标公司股权的逐步转让,该REITs未来年度的收益率呈现出逐步下降的趋势,2023年时其收益率将降至5.29%。若未来前海公馆项目的租金收入有所增加或投资股票的比例不断上升,则鹏华前海万科REITs仍将具备一定的投资价值,是投资者较好的投资选择。总的来看,鹏华前海万科REITs在过去一段时期取得了较好的投资业绩,并且未来仍具备一定的投资价值。未来随着REITs在国内逐渐发展起来,REITs的投资价值将日益凸显。为了让更多投资者认识到REITs的投资价值,监管者应当建立针对REITs的专项法律法规,配套相应的税收优惠政策以及完善的信息披露制度,更好地保障投资者的利益;REITs发行者也应当借鉴国外成熟经验,考虑采用有限合伙制设立REITs并对REITs进行合理的资产配置,从而真正发挥REITs的优势,为投资者创造更高的投资价值;投资者则应了解自己的投资需求与风险承受能力,谨慎选择适当的REITs品种进行投资。