在供给侧改革国家战略转型的宏观背景之下,区域产业价值链群雄博弈,推动着产业竞争和创新的中国产业格局进行演化与重构,创新产业地产势在必行,城市产业综合体正是肩负补位产业源头的使命而诞生,作为第四代产业地产的代表引领产业地产未来发展,城市产业综合体不同于传统产业园,其囿于选址、产业定位等限制,目前处于初生起步阶段,国内外研究对城市产业综合体的内涵、外延、发展策略、运营服务等方面都还没有成熟的经验可以借鉴。而在项目操作实践方面,目前大多数城市产业综合体只停留在概念炒作层面,只是在业态上体现表面上的综合,并没有着眼产业打造配备技术、市场、融资、人才、创业等各类服务平台资源的产业生态圈,实现产业链的融合、互促。本文正在这种背景下产生,遵循提出问题、分析问题、解决问题的分析思路,首先通过与产业新城、总部综合体等其他新兴产业地产形态产品的对比分析,为城市产业综合体给出清晰、完整的概念定义,并总结其特征,阐述内涵与外延,继而聚焦产业集群理论与产业链理论等研究,得出与研究对象紧密相关的影响因素;其次,梳理城市产业综合体发展状况,回溯产业地产从第一代产品到第四代产品的发展历程,以提炼城市产业综合体诞生的动因与特征;再次,着重总结城市产业综合体的核心发展策略,通过深入分析目前国内外已有城市产业综合体的代表项目,总结规划、招商、公共服务等核心环节的关键成功要素及发展策略;并基于核心发展策略分析,以笔者正在亲身经历的北京城市产业综合体CXZX项目为实例,站在产业运营发展角度而非地产开发角度,分析在宏观战略革新、区域转型及公司发展导向变迁的多重背景下,如何进行产业分析以确定定位体系,以及制定哪些具体的发展策略,继而总结产品线复制模式,最后提出未来打造智慧园区的发展建议。