该文依据作者对房地产企业的实地调研,结合中建地产公司的房地产开发实践,提出了三个基本假设:一、由于房地产产品建于土地之上,必须与特定的地块相联系,不能单独存在;同时鉴于我国土地市场发展的滞后与房地产市场发展的快速增长之间的矛盾,使得房地产开发企业往往难以遵循市场规律,根据对市场的判断来获得理想的地块进行开发活动。因此,本文讨论房地产项目的定位问题是以确定的地块为前提。二、随着市场竞争的激烈,房地产商会更注重项目前期的市场研究和项目定位,项目定位已经成为房地产企业日趋重要的工作。三、准确的项目定位应最终落实到对产品户型、面积、景观环境以及价格水平等的规划设计之中。 文章从理论上简要阐述了房地产项目定位理论和程序等相关知识,并结合中建桂苑项目的定位实践对其作了进一步的说明与应用。本文认为市场研究对项目定位具有核心作用,在中建桂苑的开发过程中,利用了市场调查和预测理论和方法对长沙市尤其是长沙南部城区进行了详尽的市场分析。市场分析的目的在于找到项目在房地产市场上的准确位置,这就离不开市场细分和项目自身状况分析,通过项目内外两方面的考察,并找到最合适的目标市场,笔者同时对中建桂苑的目标市场的确定过程做出了详细说明,提出了三阶段的分析方法。在文章的最后一部分,笔者对中建桂苑项目在户型、风格、小区环境及市场营销的相关问题做出了介绍,总结说明了准确的项目定位能给项目的初步设计做出指导并使项目获得良好的经济和社会效益。