随着经济的高速发展和城市化进程的不断加快,我国房地产业发展十分迅速,房地产市场供给和需求都在扩张,房地产市场竞争也日趋激烈,但房地产市场竞争归根到底是在项目销售业绩上的竞争,即销售终端的竞争。此外房地产的区域性使得房地产市场竞争更是表现为片区范围内的竞争。如何通过提高市场份额获得其带来的规模经济、市场能力,是房地产企业需要认真研究的问题,而这个问题的关键在于对市场份额及其影响因素进行分析。本文系统分析了房地产品牌、销售价格、促销、顾客满意、顾客忠诚、建筑技术及设计、物业服务等是影响房地产市场份额的主要因素;在吸引力理论的基础上,详细分析了MNL模型和MCI模型的界定和估计并阐述了模型预测流程;在市场份额模型的基础上计算房地产销售价格和促销的弹性的方法,以用于分析市场份额受各影响因素的影响程度。随后,本文应用MCI模型对所收集的武汉市六家房地产企业的产品销售数据进行了应用分析,结果表明MCI模型能够较好的拟合收集到的销售数据,并且发现房地产品牌对其市场份额有显著影响,活动促销和媒体促销的效力较大,而礼品促销和户外促销的影响较小,房地产销售价格的影响并不显著;此外,本文计算了应用分析中各品牌的市场份额对房地产销售价格、促销的弹性,发现房地产销售价格弹性大的品牌其市场份额变化幅度不一定大,这是因为其市场份额本身的差异较大所造成的,可见对与市场份额比较小的房地产企业来说,降价获得的利益是有限的;通过以其中某些品牌为例对房地产市场份额进行了模拟预测分析,发现企业在价格和促销策略上的相互配合和调整有助于提高或者维持市场份额,这种分析方法为企业营销决策提供了思路;最后本文利用模拟分析的方法对房地产促销效果进行了评估,提供了一种可操作的促销效果评估方法。本文的研究为探讨片区房地产市场份额及其影响因素做了大量有益工作,有助于房地产企业管理部门制定最优营销组合策略,有助于企业优化资源配置,为房地产企业建立以市场份额为目标和理念的房地产品牌战略提供理论支持。