房地产行业在近十年得益于货币、土地、需求、投资、信贷等政策,得到迅猛发展,已成为国民经济的支柱产业之一。从固定资产投资看,2012年全社会固定资产投资总额为374694.7亿元,其中房地产开发投资71803.8亿元,在全社会固定资产投资占比为19.16%,同比2011年增加16.2%,高于全社会固定资产投资总额增速。从国内生产总值来(GDP)看,房地产业的增加值占国民生产总值的比重长期在第三产业中位居前列,成为发展最快的行业之一。2013年前三季度国内生产总值(GDP)为386762亿元,其中房地产业为24546亿元,占国内生产总值的比重为6.36%,占地三产业的比重为13.95%。随着土地红利的减少和市场竞争的加剧,房地产行业利润水平正在向制造业靠近,靠土地增值来赚取更多的利润渐行渐远。2010年以来,房地产行业平均利润率以每年一个百分点下降,预计到2015年行业平均利润率将回落到10%左右。2在这样背景下,房地产投资风险逐渐增大,而要减少、控制或规避房地产项目投资风险,项目投资的财务评价是非常重要一环。而项目财务评价的体系、方法、内容直接关系到评价的准确性,因此如何建立一个规范、科学、客观、实用、合理、准确的房地产项目投资财务评价体系,减少项目投资风险,便成为一个值得关注的问题。本文坚持理论结合实践的原则,运用理论分析与案例分析的方法对房地产投资项目财务评价进行了一定程度的研究,用财务评价体系对“航天广场”项目进行了案例分析,以便建立一个完整、实用、有借鉴性的房地产项目投资财务评价体系。本文共5章,各章主要内容如下：第1章导论。主要介绍了本论文的研究背景与意义、研究思路与框架,并简单介绍了本论文的研究方法。第2章研究综述。主要从国内外研究文献方面入手介绍了国外和国内在项目评价方面取得的成效和可以借鉴的经验。第3章理论分析。首先介绍了与项目投资有关的现金流量理论和资金时间价值理论；然后介绍了项目投资财务评价的方法与程序,主要包括财务评价的指标体系和财务评价的5个步骤；接着介绍了影响房地产项目投资的不确定性和风险的因素以及不确定性和风险的4种分析方法。第4章对房地产项目财务评价关键因子进行了研究与分析。首先介绍了房地产项目投资的特点；然后对房地产项目总投资额、经营收入、开发周期、现金流量等关键因子进行了详细阐述和分析。第5章案例分析。以“航天广场”项目为例,结合理论,对本项目投资和财务评价进行了详细分析。首先介绍了航天广场项目建设单位的基本情况、项目本身情况和项目开发计划；然后根据相关基础资料对航天广场的现金流进行了估算,包括开发成本、开发费用、经营收入、税金等,在此基础上形成了基本的财务报表(利润表和现金流量表)；接着依据相关数据从盈利能力和清偿能力对本项目进行了财务评价；紧接着从不确定性和风险方面对本项目进行了分析和研究：最后对本项目投资评价进行了小结,归纳总结了项目投资的财务可行性。第6章相关建议。从总体方面对项目财务评价进行了总结并提出了一些意见和建议。本文的主要贡献是：目前国内外很多学者对房地产投资项目财务评价研究多以宏观方面研究为主,而对微观方面的研究较少,采用案例分析研究的也不多,可操作和可执行性不强。本文在房地产投资项目理论分析基础上,以“航天广场”项目为参考对象,借鉴已有评价方法,从投资盈利性与清偿能力两个维度出发,构建房地产投资项目财务评价体系,并采用敏感性、不确定性、概率分析的方法对项目风险进行揭示和预判,整个评价体系与风险预判的方法在行业内有可行性和可借鉴性。