随着我国市场化改革的不断深入,经过十几年快速发展的国内房地产市场业已成为众多机构投资者的重要选择。然而,由于房地产行业本身具有资金密集、投资周期长、程序复杂、专业性强等特性,广大中小投资者被摒弃在市场之外,而且客观上我国的房地产投资过分依赖商业银行的局面,也不利于我国金融市场的稳定。作为房地产金融创新的重要成果,房地产投资信托基金(REITs)于1960年诞生于美国,并于2000年左右进入亚洲市场,在海外发达市场,REITs在房地产资本市场上占有重要地位;国内REITs市场起步较晚,一直处于理论研究和试点运行阶段。本文拟通过对中信启航“房地产投资信托基金(REITs)”的描述和运作模式分析,同时将其与成熟REITs市场以及两只国内物业海外上市的典型REITs代表——越秀REITs和凯德REITs模式进行比较分析,并在此基础上总结得出其自身的特色以及未来发展建议;进一步提出国内深化发展房地产投资信托基金市场的启示,建议可分阶段实施、完善相关配套法律和税收激励体制、土地使用期限和产权保护、培养基金及资产管理人才等。