近年来,为满足人们的生活需要,越来越多的城市选择了开发城市新区以提升其竞争力。然而,由于盲目追求速度和数量,很多新区的开发结果并未达到预期,例如规划忽视长远效益,政府缺乏资金控制,土地出让溢价不合理等。在此背景下,本文站在政府视角,对土地在新区开发各环节中的增值机理及影响要素进行深入剖析,以期为新区开发土地经济效益提升,政府资金控制提供理论依据。首先,本文对城市新区开发和土地价值方面的文献进行梳理,在土地和市场等相关理论分析的基础上,构建城市新区开发土地效益形成机理概念模型。随后,本文将土地增值分为收储和出让两个过程,着眼于新区单宗土地,分别对其在这两个过程中涉及的价格进行测算,探讨增值本质,并对增值影响要素进行分析;在此基础上,本文构建土地收储增值模型和土地出让增值模型,并选取哈尔滨新区的部分土地对两个增值模型进行案例分析和实证检验以证明模型可行性。最后,本文着眼于政府视角,分析其在新区开发全过程中的现金流走势规律,研究对象从单宗土地变为新区所有土地,同时考虑资金时间价值将现金流入流出叠加,构建城市新区开发土地效益模型。基于此,本文对模型中关键时间节点时的形成和变动进行分析,找到政府在新区开发过程中土地效益最大化的控制目标,并结合土地增值影响要素的分析,从收储和出让两个过程提出控制手段。本文在理论上旨在丰富土地增值内涵的研究,将其与土地经济效益测算相结合,并扩展土地效益理论在新区开发全过程中的应用研究;实践上可以为政府控制新区开发,开发商购地决策提供理论参考。