商业地产通常是指丰富人们日常生活的商业配套设施,其功能主要包括批发零售、餐饮娱乐、休闲购物等用途,商业地产的特征、运营模式以及业态设置都与商品房住宅有着显著的区别。随着城市住宅市场的日渐壮大,在很多房地产供需量已经饱和的城市中,越来越多的投资者和需求者在选择住宅时,开始关注自身住宅以外的其他因素,例如商业配套设施、交通规划、学校品牌等等,与百姓生活密不可分的商业配套越来越被重视。以本人工作和生活所在萝岗区为例,近年来,万达、敏捷、奥园、绿地等多家国内知名地产商均以商业地产的运营模式进驻萝岗区。伴随着商业地产乐观的发展前景和丰厚的利润回报,越来越多的企业进军商业地产开发销售领域。但由于行业中各类型的开发企业自身实力、资金能力、管理团队与开发水平的参差不齐,很多中小型的开发企业不具备专业的管理运营团队,没有在项目开发前进行科学的分析与判断,从而导致盲目开发、盲目建设、盲目投资等现象。在如此复杂的商业地产运作体系中,很多开发商没有运用科学的理论方法进行分析论证,没有进行科学的收益测算,也没有进行合理的可行性论证,而仅仅依靠领导的经验,武断的进行开发、建设、投资,由于商业地产属于高风险、高回报的行业,这种“简单”的开发方式往往会因为决策的失误,导致项目开发风险或造成后期管理难题,从而影响中小型开发商做大做强及持续性发展。按照商业地产的经营模式,可以主要分为三种,全部出租、全部出售、售后返租。对比国外的一些成熟项目,我国商业地产投资的理论研究和开发实践经验均比较局限,开发商所采用的经营模式往往比较单一。而结合现阶段的经济环境和房地产投资环境,要想一次性出售或者出租所有的物业,显然过于理想化,效果也不好。开发商很可能因为决策失误,导致物业闲置、贬值,导致管理混乱。因此,在商业地产开发的前期阶段,开发商对项目采用何种经营方式的分析是十分必要的,对商业地产物业模式的研究有助于开发商进行科学、准确的决策,具有良好现实的意义。本论文基于本人所从事的工作,结合工程硕士课程所学,对广州DY商业地产项目投资开发建设前,进行科学的分析与判断,结合项目的各方面要素,运用科学的计算方法,以项目基本情况为依托,列举出同一项目的几种物业经营模式,比较他们所获得的收益和承担的风险,得出最优化的物业经营模式,从而沿用到企业的决策中来。