随着我国城镇化进程持续加快,城市商业地产得到了空前的发展。作为城市高度集约化的组织表达形式之一,城市综合体对其所在区域周边的经济具有强有力的推动作用,不但促进了城市的繁荣发展,而且提升了城市的宜居性和经济竞争力。我国目前对城市综合体建设过程成本控制的研究较多,对城市综合体建成后运营维护阶段成本控制的研究相对较少,特别是以城市综合体物业管理企业角度对其运维成本进行研究,从城市综合体完整的生命周期来看,其运营维护成本要远远大于其设计建设成本,站在全生命周期角度审视城市综合体项目运营维护阶段的成本控制工作,综合考虑全部成本,才能实现城市综合体项目在其全生命周期内资源消耗最低和经济效益最大。本文以西安S城市综合体为例,以运营维护阶段的物业管理成本控制工作为主线,提出以项目全生命周期成本最小为目标,从物业管理人力资源成本、设备维护成本、能源消耗成本、及项目标准化管理四个维度出发,借助规划函数求解工具、基于LCC理论的设备比选更新、具体优化降耗方案以及KPI绩效考核等手段进行了成本控制分析,并提出措施建议。研究结果表明:(1)以劳动密集型为主的物业管理企业,人工成本占服务总成本一半以上。通过动态管理的方法合理配置项目所需要的岗位和人员数量,是降低人力资源成本的关键;(2)基于LCC、VE理论设备设施比选更新,从“设备使用的全生命周期”角度上选择更新方案,是实现城市综合体设备设施在其生命周期内价值最优的基础;(3)城市综合体大部分能耗发生在运营维护阶段,以降低能源消耗、提高能源利用率为目的,制定针具体节能降耗措施是降低物业管理成本最直接有效的方法;(4)KPI作为连接物业管理企业个体绩效和企业战略目标的桥梁,通过关键绩效指标考核评价,对增加物业管理企业时间利用效率、降低人工成本和设备维护成本都起着积极作用。本研究不仅对西安S城市综合体物业成本控制提供了具有针对性的、具体的优化措施,也可望对其他城市综合体物业管理企业的成本控制工作提供重要的借鉴和参考。