随着老龄化的发展趋势呈日益增长态势,且未富先老等现象也日益凸显,养老地产的出现与发展是针对我国现有国情的必然产物。老龄化严峻的发展趋势加之产生的一系列社会养老问题,使得在社会经济新常态下,大力发展养老地产,进一步改进与完善我国养老体系等举措成为必然之选。发展养老地产,必须做到养老地产项目功能是符合老年人需求,并且成本可控。同时兼顾功能和成本,即关注养老地产项目的价值,真正做到物尽其用。而项目成本与功能,多数情况下是处在对立面,优功能通常与高成本相对。因此,做到物尽其用,物超所值,是养老地产项目投资决策时首要考虑的发展目标。基于人口老龄化严峻和未富先老国情,首先对养老地产以及价值工程的研究现状做出阐释,指出目前关于养老地产投资决策的研究大多关注风险,或者单一关注成本,很少同时考虑功能和成本的问题。并对养老地产投资决策的相关理论以及价值工程原理进行了具体介绍,在功能和成本分析的基础上,构建价值工程的分析模型,采用熵权-双基点法和年值折现法进行功能和成本系数的分析,进而得出各个方案的价值系数。区别于单纯进行成本分析的经济决策方法,基于价值工程的决策方法能更加客观且公正全面地评价养老地产项目的决策方案。文章以某养老地产项目为实例,基于价值工程思想对本文提出的决策方法进行了实践研究。