目前，城市土地经营存在一个突出问题，即城市土地经营与市场需求脱节。造成这个问题的主要原因有两方面：一是城市规划未充分考虑市场因素，主要表现在城市规划侧重于表现城市空间形态和空间层次的美感，或者侧重于落实城市规划编制规范的具体技术指标，而忽略了城市整体功能布局、城市产业和经济发展的需要，以及房地产市场的需求，导致城市规划缺乏操作性；二是城市土地经营未充分考虑市场因素，主要表现在城市土地经营者在土地开发和土地出让的过程中常常忽略市场需求，片面地将城市土地经营理解为“拆房卖地”式粗放经营。这种经营与市场脱节的问题，使城市土地开发在很大程度存在主观性和盲目性，可能造成城市土地开发成本与市场价格的严重背离，违背城市经营投入产出良性循环的原则，引发一系列经济和社会问题。 本文作者作为规划设计单位的工作人员，经常遇到类似问题，于是提出了“先策划后开发”的城市土地经营新思路，并将这个思路在驷马桥东片区旧地改造项目中加以运用，希望以此探索出一条新路子供大家参考。 作者认为，城市土地经营实质就是将城市作为企业，按照企业经营的方式对城市土地资源进行运作，实现土地资源向土地资本的转换。城市土地经营过程中，涉及到城市规划、旧城拆迁、土地开发、土地出让等工作，完全可以对应于市场营销中的产品设计、产品生产和产品销售过程。因此，只要我们借助市场营销理论，将市场营销的方法和策略运用于城市土地经营过程中，上述问题就可以迎刃而解。