人口老龄化是当今世界人口发展的趋势。这种人口年龄结构的变化正在广泛而深刻地影响着人类社会生活的各个方面,人口老龄化已经日益成为世界各国关注的重大人口问题。欧美等发达国家在二十世纪六七十年代已经开始老年退休住宅的开发,现在已经发展成一个成熟的房地产产业的支柱。本文旨在通过对中国养老方式的现状及老年住宅现状进行描述,论述了养老住宅市场的四大形成因素,并从市场和需求的角度对老年住宅的开发前景进行研究与分析。在此基础上,本论文对我国开发老年退休住宅项目的市场定位与功能分析。参照我国现有的养老方式,结合北美洲,欧洲,日本及我国现有的一些老年住宅的开发案例,本文进一步提出了老年住宅项目开发中应注意的若干问题。希望本文的研究能够为政府政策的合理制定和开发商的理性投资决策提供参考。具体来说,本文的结构如下:第1章主要描述国内养老方式的现状以及老年住宅市场现状。第2章主要论述养老住宅市场的形成因素,包括人口因素、经济因素、社会因素和文化道德因素。通过本章的论述,为下文论述老年住宅的市场需求及前景分析奠定基础。在第2章对老年住宅市场形成因素论述的基础上,第3章3.1节主要从老年住宅的市场需求进行分析;而3.2节将论述老年住宅的市场前景及发展趋势。现代营销的核心是STP营销,即细分市场(Segmentation)、目标营销(Targeting)和市场定位(Positioning)。它属于企业营销的战略层次,是决定企业营销成本的最基本战略。在本文将目标锁定为老年住宅市场后,进一步将解决如何进行市场定位的问题。本章4.1节首先利用菲利普·科特勒对产品定义的五个层次,将老年住宅进行产品层次划分;4.2节从老年住宅的功能、设计与内涵进行论述;4.3节则论述了国外老年人居住建筑模式。在此基础上,本文在4.4节提出了我国老年住宅的市场定位:我国应以老年住宅的房地产开发形式为主,走社区老年服务业产业化道路,创建社会化养老和家庭亲情般的关怀相结合的老年住宅。并积极发展和完善新型的,以开发经营高质量管理一体化的养老院(服务性老年住宅)模式老年住宅于20世纪70年代初创于北欧,目前在发达国家已盛行,如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。从国外的情况分析,老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家,在某种特定状况下的老年人的居住形态。尤其北美洲的老年住宅产业在全世界同行业处在领先地位。其开发的理念,配套的设施,服务范围,服务水平都呈现出完善的领先水平。第5章通过对美国、瑞典、日本、加拿大等国的老年住宅开发经验以及北京东方太阳城和三亚清平乐等项目的开发进行描述,进一步提出老年住宅项目开发过程中应注意的问题,以供相关企业借鉴。本论文的第6章总结全文,并提出了相关的政策建议。政府在老年住宅市场上应发挥主导作用,制定和完善老年住房的发展目标和规划,并建立和健全新型社会保障体系。因此,老年住宅产业的兴起是社会保障体系建设和人文关怀的结合。