上世纪末至二十一世纪初,中国经济发展迅速,一举成为了世界第二大经济体。在经济发展过程中,“土地财政”受到了社会各界的广泛关注。由于1994年的分税制改革,地方政府收入骤然减少,但其支出压力并未减少,地方政府只好从其它途径寻求财源。随着上世纪末住房商品化改革和本世纪初的土地“招拍挂”制度的推出,地方政府发现从土地获取受益可以有效填补财政收支缺口的同时还能发展经济,于是土地财政受到地方政府的热捧。在土地财政的支持下,各地开展了轰轰烈烈的城市建设和工业投资活动,激烈的经济发展竞赛在客观上加快了中国的城市化进程和提高了经济发展水平,但也带来了很大的负面影响。第一,由土地财政驱动的城市化在一些城市只是土地的城市化而非人的城市化,城市化的内涵和质量不足;第二,由于地方政府对于土地财政的过度依赖,使得中国经济发展过分依靠投资拉动而缺乏经济增长的内生动力;第三,由于地方政府不节制的土地融资,地方政府的债务率水平上升速度极快,加大了系统性债务风险;第四,因为地方政府对土地财政的依赖,导致了城市房价多轮次的爆发性上涨,加大了社会贫富差距;第五,因为政府在土地一级市场处于垄断地位,若被征用土地个体的自身利益诉求未得到满足,在土地征用过程中就会造成社会问题,影响社会稳定。土地财政的诸多弊端表明其已到了转型的十字路口,本文针对土地财政转型开展了研究。本文首先介绍了中国土地财政相关的基础理论、文献综述、制度基础和现状。然后,为验证土地财政与经济增长的关系,本文提出“倒U型”曲线假设,用大陆31个省(直辖市、自治区)1998年至2015年的数据进行了验证,发现拟合度良好,说明在长期土地财政对经济增长的促进作用是先上升后下降的,到城市化后期,土地财政对经济增长的促进作用在下降。接着,本文对中国土地财政依赖度进行了分析,从全国范围内来看,地方政府的土地财政依赖度在1998年之后迅速上升,到目前相对平稳且在近年来出现了下降趋势。从区域对比来看,不同区域的土地财政依赖度出现了分化,发达地区的土地财政依赖度近年来下降趋势明显,而欠发达地区的土地财政依赖度依然较高。通过以上分析,本文对土地财政转型的必要性、可行性和面临的障碍进行了阐述,认为土地财政应加快进行转型,并尝试提出转型路径。本文认为,土地财政转型有四个方面的目标:政治目标是保证转型过程中的社会稳定;财政目标建立起新的、可持续的地方财税体系;经济目标是转变经济发展方式、提升经济发展质量;社会目标是缩小贫富差距、促进社会和谐。同时,土地财政转型包含四大前提,包括构建完善的不动产统一登记制度、统一界定房屋产权、确立房产税减免标准和完成房产税立法工作。土地财政转型的原则是兼顾区域差异充分授权、把握推进节奏逐步转型和协调利益分配保证稳定。最后本文认为土地财政转型的方向包括三个方面:第一,地方政府的收益应从土地出让和房产交易环节向房产保有环节转变;第二,新的房地产税制改革应简化税种、拓宽税基;第三,政府应构建多元化的住房保障体系。