住宅与人类的持续发展密切相关,是人类生存的永恒需要。在住宅市场中,供给和需求是两大基本要素。在这两者之间,需求是决定性的。供给的对象、目标和最后的目的,是为着满足需求,是为着需求服务的。需求的总量、结构与之相适应,并决定着供给的总量和结构。对镇江市住宅市场的需求走势和需求容量进行预测,将有助于政府对住宅市场的发展进行有效的调控,为行业企业进行项目开发、市场定位和开发节奏提供指导,有利于住宅产业的健康发展,有利于社会主义市场经济持续稳定的发展。本论文运用数量经济学、统计学、消费者行为学、管理学等理论与方法,系统评价了国内外有关住宅需求预测研究的状况,回顾了镇江市住宅市场的历史发展阶段,深入系统剖析了镇江市住宅市场的发展现状,从现有数据及资料出发,分析了镇江市住宅需求影响因素及影响机理,运用灰色系统关联度分析方法,对住宅需求影响因素关联度进行了探讨,运用灰色系统理论,建立了镇江市住宅市场短期需求预测模型,运用回归分析方法,建立了镇江市住宅市场中期需求预测模型,对镇江市住宅需求的走势和容量进行了预测,并提出了住宅产业与经济协调发展的建议。研究认为,收入状况是影响镇江市住宅市场需求的最主要因素,国民生产总值对住宅需求的影响仅次于收入,这二者一起构成镇江市住宅需求的最主要影响因素,城市化水平和人均住房使用面积对住宅需求具有重要的影响,人口因素对镇江市住宅需求的影响不明显,利率因素和镇江市住宅需求的相关性最小,依照现有的住宅市场需求发展态势,镇江市住宅市场需求在短期内仍将保持一定的增长,但增长速度有减缓的趋势,就中期需求而言,至2012年,镇江市住宅市场需求量每年基本保持在150-300万平方米之间,总需求量约1100万平方米,说明镇江市住宅市场发展空间依然很大,对比短期需求和中期需求可以看出,短期需求有向长期需求回落的趋势,政府应制定住宅产业的长期发展规划,保持住宅产业的适度增长,实施可持续发展战略,促进土地资源的高效利用,提高住宅开发的社会效益和环境效益。