1998年，随着我国福利分房的结束，房地产市场开始逐步向市场化改革，销售市场活跃。商品房销售额从2000年的3935.44亿元增加到了2014年的76292.41亿元，年均增长23.58％。同时，商品房平均销售价格也从2000年的2112元/平方米上涨到了2014年的6324元/平方米，年均增长8.15％。房价的持续增长使房地产行业一直维持着较高的利润率。通常，当某一行业长期维持超额收益率时，会吸引资本进入该行业，从数据上来看，房地产开发企业本年完成投资额从2000年的4984.05亿元增长到了2014年的95035.61亿元，年均增长率达到23.44％。　　通过数据观察可以发现，房地产行业的繁荣引起大量工业企业参与投资。一方面房地产行业不存在技术外溢效应，另一方面房地产行业是一个资金密集型的行业。于工业而言，房地产行业的持续投入势必会影响到主营业务的研发经费，从而抑制企业的自主创新，结果可能会导致企业生产效率的下降。鉴于这一逻辑，本文利用我国上市工业企业数据，首先研究了房价上涨是否会引起工业企业进入房地产行业，然后基于此研究了房价上涨对进入房地产行业的工业企业生产效率会产生何种影响。具体来说，本文利用全要素生产率来衡量企业的生产效率，考察房价增长率对工业企业参与房地产行业的影响程度，进一步分析参与房地产行业是否影响了企业的生产效率。本文的研究内容主要分为以下几个部分:　　第一章为导论，主要介绍了研究的背景与意义，文献综述及主要的研究内容与方法，以及本文可能的创新之处。　　第二章，本文主要讨论了房价上涨对工业企业行为产生的影响，根据理论分析，由于资本的逐利性以及上市工业企业进入房地产的便利性，企业在面临房价上涨时会选择进行房地产多元化1。随后，本文主要研究讨论了房价上涨对选择参与房地产业务的企业生产效率的影响，通过理论分析，认为对于选择进入房地产行业的工业企业，房价上涨将会损害其生产效率。　　第三章为实证部分，主要对第二章的内容进行了实证分析，具体包括:第一节首先介绍了企业全要素生产(TFP)2的定义和其影响因素，然后介绍了计算全要素生产率的三种方法（包括:固定效应方法、OP方法和LP方法），最后通过固定效应模型计算了位于35个大中城市的上市工业企业的TFP;第二节利用35个大中城市的特征变量、上市工业企业特征变量及国家特征变量，研究了房价上涨对工业企业进行房地产多元化行为的影响，发现房价增长率对工业企业进入房地产有正的影响以及位于高房价增长率地区的盈利能力较差的企业更倾向进行房地产多元化，证明了第二章第一节提出的两个假设检验;第三节结合第一、二节的数据研究了房价上涨对选择参与房地产业务的工业企业生产效率的影响，实证结果显示房价增长率对选择进行房地产多元化的企业生产效率损害更大，证实了第二章第二节提出的假设检验。　　第四章对本文的研究结论进行了总结，结合本文研究存在的不足，提出了下一步研究的展望。　　本文可能的创新之处如下:　　自住房改革后，我国房地产价格持续上涨，工业企业的边际利润率远低于房地产行业，引致工业企业进入房地产市场。这一现象引起了众多学者的关注，制造行业的“挂羊头卖狗肉”如何影响企业的经营，则较少受到关注。有学者研究制造业参与房地产行业对创新的挤出效应，但参与房地产行业如何影响企业的生产效率，如何影响，在学术上尚未有定论。本文基于房价上涨导致企业抵押品价值上升，突破企业融资约束，从而促进企业创新及房价上涨“挤出”企业创新两个相反结论对房价上涨的影响进行了探讨。本文的贡献正是在于首次通过工业行业上市公司数据，研究讨论了“房价上涨损害了进入房地产行业的工业企业全要素生产率”并提供了实证证据。　　在研究过程中本文也存在诸多不足之处，未来有待改进。　　首先，本文在计算全要素生产率时运用的是固定效应模型，而全要素生产率的衡量一直是学术界积极研究的话题，就现阶段的发展来看，有很多前沿的发展可以使其估算更为准确，比如:随机前沿生产模型(SFA)方法可以将全要素生产率分解为:前沿技术进步，相对前沿的技术效率，资源配置效率和规模经济性;数据包络分析(DEA-malmquist)将全要素生产率分为:技术进步，技术效率，纯技术效率，规模效率。这些方法对全要素生产率进行了分解，使其估算更加精确，深入的研究可以尝试利用这些方法对TFP进行估算，从而使后续分析更为准确。　　其次，本文在收集工业企业进入房地产行业的虚拟变量时，使用的是企业资产负债表中披露的投资性房地产指标，但是对于该指标的披露要求开始于2007年，之前年度的该指标数据存在缺失，限制了本文的研究时间段，衡量上市公司是否进入房地产行业还有其他方法，比如:可以通过查阅上市公司年报，观测其是否成立了房地产子公司;查看上市公司的资本运作方法（如:招股说明书、非公开发行预案，重组报告书等），这些方法都可以有效补充数据。　　再次，房价在我国经历了不同的上涨阶段，增速的不同可能对企业行为有不同的影响，这种研究的意义在于可以找到房价上涨的合理区间，本文使用的是连续时间区间进行研究，未来可尝试进行将房价上涨分成几个阶段研究，使其对企业行为影响的估计更加准确。　　最后，本文实证证明了房价上涨对工业企业生产效率长期来看有损害，但是如前文所提及的，房价上涨对企业有两方面的作用:第一、挤占企业其他方面（特别是研发）的投资，从而损害企业生产效率;第二、使企业突破融资约束，从而使其能够获得更多资金，可能又会反哺于研发。本文只是从整体上研究了房价上涨对企业生产效率的影响，并未量化分析“挤占效应”和“信用缓解效应”的大小。下一步可以通过建立模型详细分析两种效应，从而更加清晰的了解房价上涨对工业企业生产效率的影响。