我国的住房抵押贷款市场较国外起步晚,真正的抵押贷款开始于1998年,且长期以来只有一种贷款,即可调整利率住房抵押贷款ARM(或浮动利率贷款)。尽管在2004年光大银行首次推出了固定利率住房抵押贷款FRM,其后各大银行纷纷推出了各具特色的固定利率贷款,但是由于种类和数量有限、贷款期限短、贷款金额低、准入门槛较高,因此ARM仍占主导地位,固定利率贷款的发展受到一定限制。长久以来,住房抵押贷款被银行视做高收益、低风险的资产,各大银行不遗余力抢占市场份额。然而在全球宏观经济处于下行的今天,特别是美国次级贷款风波向更广阔的优质贷款、消费贷款、信用卡贷款等领域蔓延,我们应该及时转变观念,重视住房抵押贷款的违约风险和可持续发展,积极防范可能扩大的风险。同时,美国住房抵押贷款市场的发展程度以及商业银行实证数据的完善性、可得性,使得美国贷款市场的经验数据和贷款规律有着很高的参考价值;中国金融业想要更好的支持房地产市场的良性发展、有效的控制贷款风险,就必须转变观念、借鉴技术、控制风险、吸取教训。美国次级债危机的爆发以及由此引发的全球经济衰退、华尔街巨头的纷纷倒下无不提醒着人们——收益与风险呈正比,不要一味的认为“住房抵押贷款是高质量、高收益的资产”,“银行的不良资产率的下降或是不良率和不良贷款绝对额的双降说明我国银行业的贷款仍不存在问题”,而是要未雨绸缪,做好贷款的事前、事中和事后风险管理,并建立起相应的个人住房抵押贷款数据库,做好统计和预测工作。商业银行的经营一向以稳健著称,作为一个风险控制管理的中介机构,在金融创新、高风险高收益的驱动下,渐渐偏离了稳健的轨道。美国的次贷危机和由此触发的金融海啸给这个宣扬民主、自由的国度以沉重的一击,也给中国银行业和住房抵押贷款市场带来了机遇和挑战。在当前这个内忧外患的严峻局势下,本文以美国次级贷款市场和次贷质量经验数据为基础和借鉴,分析了中国住房抵押贷款市场的现状、发展、次贷对中国的警示,同时对中国住房抵押贷款市场的风险进行了实证分析,旨在说明我国住房抵押贷款市场的风险特征的关系和变动规律,以期对防范和减少我国违约贷款、转移银行风险、化解当前危机提供帮助。本文主要分为四个部分:第一部分是绪论部分;第二部分主要针对住房抵押贷款风险的相关内容进行了介绍。第一节介绍了住房抵押贷款的分类和现状;第二节主要介绍住房抵押贷款违约风险和提前偿还风险相关概念;第三节分析了住房抵押贷款违约风险和提前偿还风险的种类;第四节归纳了违约风险和提前偿还风险的影响因素;第三部分主要对住房抵押贷款风险模型下违约风险和提前偿还风险进行了综合分析。第一节介绍了住房抵押贷款终止模型;第二节对另一个模型——竞争性风险模型进行了概述;第三节以美国次级债危机的发生和治理措施为案例分析了住房抵押贷款风险模型的现实意义;第四节阐述了风险模型和美国次贷对于中国现阶段抵押贷款市场的作用和启示,为第四部分中国市场的实证分析奠定了基础;第四部分是本文的核心,由于我国个人住房抵押贷款数据的真实性、准确性、可得性仍很差,要运用国外研究采用较多的因子分析、判别分析、聚类分析以及回归分析较为困难,因此本文主要从我国房地产市场和宏观经济的实际情况出发,分析中国住房抵押贷款市场现状和贷款风险。第一节运用建元05、建元07数据分析了我国住房抵押贷款市场的违约风险和贷款质量;第二节说明了现阶段住房抵押贷款市场对我国银行贷款风险的影响;第三节参照了标准普尔分析和美国次贷质量规律对我国贷款市场风险进行了合理的预测,包括违约率曲线的预测、未来利率继续下降对贷款风险的影响、住房抵押贷款市场周期及其预测等。第五部分是措施。根据对文献和实证分析结论的总结,结合国外特别是美国和OECD国家的经验,论文探讨了我国现阶段防范住房抵押贷款风险的对策和建议,包括:一、抵押贷款产品的多样化;二、贷款合同条款的修改;三、住房抵押贷款二级市场的进一步完善;四、进一步完善贷款发放程序,规范贷款发放标准;五、制定灵活的货币政策;六、做好统计和预测工作,建立我国个人住房抵押贷款数据库;第六部分总结了本文的结论和不足,以及有待进一步研究的问题。本文的主要贡献和创新在于以下几点:一是从宏观货币政策和微观风险管理方面分析了我国住房抵押贷款市场,并结合美国次级债危机案例和次级贷款违约率曲线规律提出中国当前情况下的风险管理和贷款政策。二是运用EXCEL、现金流贴现等方法分析建元2005-1、建元2007-1以及深圳房地产市场违约风险。三是本文实证研究中采用的数据是截止于08年6月份的最新数据,具有较好的时效性。四是目前国内学者对住房抵押贷款风险的分析多集中于定性分析,如现状、分类、因素和影响等方面的分析;一些学者也从实证的角度、运用国外研究常用的模型对中国住房抵押贷款市场、MBS市场进行了分析,但是模型的“移植”和商业银行数据资料的不完备性都削弱了这些实证分析的实用性和可行性。本文从我国房地产市场、开发商数据、银行年报等方面入手,对中国贷款市场风险进行了合理地、符合中国国情的估计和预测。五是从违约率曲线的角度分析了我国住房抵押贷款的质量和风险,说明不良贷款率指标分析的缺陷,并对未来住房抵押贷款市场的风险进行了合理的预测,为如何应对中国住房抵押贷款市场的第一次回调、防范银行风险、明晰未来走势等奠定了一定的基础。六是运用横向和纵向的比较研究方法。本文对美国次级贷款市场和中国住房抵押贷款市场进行了横向比较,对不同的经济周期、所处经济周期的不同阶段进行了纵向比较,对认识我国住房抵押贷款风险的作用规律有着重要的作用,并为银行风险管理、货币政策的提出、贷款数据库的建立提供了参考和思路。但是,由于知识和水平的有限,对于数据的收集和运用还不够准确,对结合住房抵押贷款违约风险和提前偿还风险的竞争性模型等的认识还不够深入,限制了对我国市场两种风险关系的分析;同时,中国住房抵押贷款市场实证分析中的数据选取也存在着一定的局限性,对违约风险和违约率曲线的分析预测的准确性造成了一定的影响。因此,在分析论证方法、数据选取上还有待进一步加强。