改革开放以来,房地产行业一直在国民经济中处于支柱地位,是我国的民生产业。近年来,随着市场变化的推动和侧供给改革的进行,新型城镇化和人口进一步向大城市聚集,房地产行业的格局正在调整,房地产市场区域等级分化更加明显。尤其是中小城市面临库存压力大、交易时间长、资金回收困难的问题。加强市场营销,制定符合市场和企业实际、迎合消费者需求的营销策略显得至关重要。营销不仅是一项复杂的系统工程,且逐渐成为了市场经济下我国企业生存和发展的核心议题,房地产销售过程中,必须要把握一些规则和原则。是否制定了合理的市场营销策划,是否拥有最优的营销决策,都可以直接决定一个房地产企业的成败。本文以我国三四线城市中小房地产企业为研究对象,以STP战略理论和4P营销组合理论为基础,运用PEST和SWOT分析法分析企业内外部环境,通过实地调查法、问卷调查法、文献研究法研究房地产企业营销问题。本文以R房地产公司A项目的营销策略作为研究线索,主要内容包括五部分内容:第一部分为文献综述和基础理论,该部分归纳与总结了国内外关于营销的研究成果与结论,总结分析了 PEST分析法、SWOT分析法、STP战略理论和4P营销组合理论,为下一步案例分析奠定了基础。第二部分为R房地产公司A项目的概况及环境分析,该部分对R房地产公司、A项目的概况进行介绍,结合PEST分析模型对A项目的内外部环境进行分析,运用SWOT分析法分析项目优劣势和机会挑战,根据访客资料,首先对A项目进行市场细分、确定目标市场及市场定位。第三部分为R房地产公司A项目营销问卷调查和问题分析,结合R项目的营销现状,通过对营销人员进行问卷调查,分析营销中存在的问题:市场调研不充分、营销人员的素质不高、营销观念落后、广告宣传存在虚假等。第四部分为R房地产公司A项目的营销策略方案设计,从产品、价格、渠道、促销等方面提出营销组合策略。第五部分为R房地产公司A项目的营销保障措施,该部分主要从组织体系、人力资源、绩效考核、文化品牌、客户管理等方面制定相应的保障措施。通过论文研究,为R房地产公司A项目的营销工作提供了意见和建议,对现阶段我国房地产企业,特别是三、四线城市房地产开发企业在营销策略制定方面提供一些新的思路,同时也为我国现有的房地产营销理论提供实证研究。