住宅问题伴随着住宅的存在而产生。随着上海房价持续高涨,普通居民购房越来越困难。本研究目的就在于试图分析问题的根源,寻求解决问题的方法,为城市住宅的健康发展提供一种理论指导。上海的住房制度改革后,市场成为市民获取住房的唯一途径。住宅需求由此得到了空前释放,伴随旺盛的住宅需求出现了成千的房地产开发企业,住宅需求与供给的扩大对促进住宅市场发展起到了一定的积极作用。但不可否认的是,市场上所供应的住宅与人们所需求的住宅之间存在着一定的差距,从而产生了新的住宅问题。这些问题主要表现为住宅供给与住宅需求之间的不均衡,供应量相对短缺,特别是中小面积、中低价位商品住宅供给量偏少,房价偏高,居民购买力不足。为解决住宅供需中存在的问题,本文先从住宅供给入手,首先分析了影响住宅供给的因素——包括投资额、销售价格、政府管理、成本、政策法规、开发商市场预期以及住宅供给的时滞性等方面,这些因素有些影响住宅供给的数量、有些影响住宅供给的类型、有些影响住宅生产或交易的成本和费用,从而影响住宅供给的量与价。文章认为产生问题的原因主要是政府疏忽了对住宅的管理,开发商忽视了自己的社会责任、住宅设计面积偏大、再加上经济适用房缺失而配套商品房封闭运行等,最终导致了可供普通居民购买的房源数量少、价高、位置偏,而作为市场补充的保障型住房保障面窄、受益面小且供给不足。针对今后几年住宅供给可以保持多少数量,本文在第三章对今后几年住宅供给的数量通过多元线性回归等方法进行了近期和中期的详细预测。通过对住宅供给进行分析,可以为政府解决住宅问题、开发商项目定位提供一些思路。在住宅需求预测方面,文章分析了人口和家庭结构、人均GDP、房价收入比、金融政策、政府政策、居民的市场预期以及住宅的面积、位置和环境等影响住宅需求的因素,阐明现阶段住宅需求特点,以划分住宅需求类型为重点,逐一预测了每一类型的需求数量,进而预测住宅需求总量。在居民需求能力方面,通过分析平均收入家庭购房能力、计算家庭购房机会指数,提出了相应指标。这些住宅需求问题的分析,可以为开发商进行项目可行性研究、项目准确定位提供参考,也为居民选择购房区域和房屋价位提供方便。通过分析证明,短期内上海住宅市场是一个非均衡市场,本文通过建立非均衡模型模型计算非均衡度,并应用历史数据计算过去的均衡度,并利用预测的数据可得出未来的均衡度。运用“非均衡”理论和“非均衡”模型分析住宅价格与住宅市场总量的关系,得出在价格基本平稳情况下的住宅供求应保持的比例,并根据本文所预测的供求数量得出供求比例,预测出房价的涨幅,进而为宏观调控提供依据。为上海市住宅供给与需求中存在的问题,本文在借鉴发达国家和地区解决此类问题的经验的基础上,提出政府应该从土地审批和房屋建造过程加强监管,利用政策、法规引导住宅开发和消费,开发商和居民个人是住宅市场上供给和消费的主体,开发商应及时调整开发战略,居民购房应调整消费理念,成为上海楼市中理性的投资者和消费者。