随着住宅商品化的进一步深入，业主一词已从日常用语逐渐演变为法律用语，对业主概念本身进行界定并研究其权利的运行机制显得尤为重要。业主权利与传统意义上的所有权完全不同，其享有和实现与其他业主紧密相关。在我国业主是通过业主自治的方式实现业主权利的。业主权利的理论基础是建筑物区分所有权理论，建筑物区分所有权理论经历了一元论、二元论和三元论的发展过程，每一种理论都有其存在的时代背景，但在目前三元论显示出了强大的生命力，因为成员权对区分所有制度意义重大，并不能简单地被专有权与共有权所吸收。成员权反映了区分所有权这种新型物权的重要特征，融合人格法与财产法的因素，是业主权利自治不可或缺的内容。住宅小区内除了建筑物区分所有权人外还存在大量的其他的权利义务承担者，因而对业主的概念应作扩大解释，将更多的利害关系人纳入法律的保护范围。非房屋所有权人的专有部分所有权人应具备业主资格，已签订买卖合同、尚未登记但已合法占有专有部分的人应为业主，而已签订房屋买卖合同、办理预告登记但未占有专有部分的人与小区内部业主的关系及组织运作并无关联，不应具备业主资格，对于承租人、典权人、借用人等均无取得所有权之目的，只是一时占有、使用专有部分的人，均不能以业主对待，因为若将暂住者纳入业主范围，很可能会引发小区内短期利益与长期利益的冲突，导致长期利益受到损害。建设单位应具有业主资格，享有平等待遇。业主团体在我国是实质存在而形式缺失的概念，是业主大会和业主委员会的上位概念，其形成是自然而然的，业主权利的行使主体应为业主团体，因为无论是业主大会还是业主委员会都无法代表单个业主参与交易。应赋予业主团体以法人人格，这不仅有现实的社会需求，有利于交易安全，同时业主团体也具备成为法人的条件。业主对专有部分的权利包括占有、使用、收益和处分等权能，但处分需区别对待，区分所有权人可以自由处分专有部分，但其他权利主体的处分权能应受到严格的限制。业主基于所有权或者控占的事实对第三人的妨害行为行使物上请求权。业主对共有部分应合理使用并尽适当注意义务，对共有部分一般享有使用、共同受益权和特定事项的知情同意权。成员权在我国立法上虽未得到承认，但是在制度设计上却绕不开成员权，其本质属于社员权，是一种资格。成员权使业主对专有部分和共有部分的利用更加有序与合理，是业主权利不可缺少的部分。成员权主要包括表决权、召开业主大会的请求权、选举与被选举权、制定管理规约权以及监督权等。业主通过业主自治来行使《物权法》赋予的权利，其运行机制为在业主团体之下设业主大会为决策机构，业主委员会为执行机构，监督委员会履行监督职能，目前在我国立法还不承认业主团体的情况下可赋予业主委员会以当事人地位是很有必要的。管理规约具有较为复杂的属性，将管理规约的法律性质归为一种自治规范较为合适，即对业主来说其是一种客观化的自治规则，类似于公司的章程和国家的宪法，是业主自治的最高规范。管理规约的效力一般指对内效力，在特殊的情况下管理规约也可能拥有对外效力。管理规约作为业主在住宅区内的最高行为规范对业主权利的限制主要是基于维护一种共同的生活关系，业主需遵守规约，对共有和专有部分的使用需尽合理注意，需承担因共有所产生的费用，并需尽适当的容忍义务。对一项权利的确认是对其保护的前提，而对权利的保护则是确认该项权利的目的所在，业主的权利与每个人的生活息息相关，为其建立完备的救济机制十分必要。我国的立法处处体现了对业主自治的尊重，因而对业主权利的救济途径主要通过内部救济，这不仅有利于节省司法资源也更具效率，当纠纷通过内部救济无法解决时法律也赋予了外部解决的空间。