房地产信托的存在有利于房地产市场的健康发展,一方面,使社会的闲散资金得到了有效充分的利用;另一方面,使原先直接投资于住宅的投资者将资金投入房地产信托产品中,减少了房地产市场的假性需求,可使房价回归合理。房地产信托的存在也为房地产公司带来了好处,其不再过分依赖于银行等金融机构的贷款,不再过分受政府政策的干预;可通过资本市场进行融资,使房地产公司的发展更为市场化。同时,房地产信托也增加了个人投资者的理财选择。因此,有必要保护个人投资者,使其在投资房地产信托的过程中享有充分的知情权、收益权及选择权。随着国家对房地产领域的调控,银行贷款渐渐收紧;房地产企业将目光投向了信托贷款,但是,银监会随后也对房地产企业的信托贷款提出了一定的标准及限制;在以上背景下,资产收益财产权信托成为了不少房地产企业所青睐的融资途径。也正是因为该类财产权信托下,对房地产企业的资质、开发项目等方面均没有较高的要求,通常也较难在发生兑付危机时寻求到金融资产管理公司等第三方资金接盘,因此个人投资者在购买这类财产权信托的优先受益权时所面临的风险也较大。本文将以具有代表性的安信信托诉昆山纯高案为例,集中讨论房地产资产收益财产权信托下,个人投资者保护普遍存在的问题;并根据我国的法律法规、市场环境等方面提出相应的改善措施。本文由以下五个部分组成:本文第一部分为导言,分为研究价值及意义、文献综述、主要研究方法、论文结构、论文主要创新及不足之处,共五个方面。文章的第一章首先叙述了安信信托诉昆山纯高案:描述了涉案财产权信托的设立、其上的担保、最低现金余额的约定、信托的履行情况、双方签订的一系列合同等基本背景。同时,概括了安信信托的主要诉讼请求、原被告之间的争议焦点、一审法院及二审法院的裁判结果、以及法院做出裁判的法律等方面的依据;同时简略分析该案反映的对个人投资者的负面影响。进而详细展开并讨论了该案所反映的不利于个人投资者保护的诸多问题,主要有以下四个方面的问题:1、安信信托与昆山纯高签订的资产收益财产权信托合同中存在着不利于个人投资者的约定;2、涉案财产权信托设立及存续期间对个人投资者的信息披露不到位,缺乏完整性及准确性;3、安信信托利用刚性兑付变相为自己牟利,并且不利于个人投资者正确认识房地产信托;4、法院在司法过程中存在着对《信托法》理解及运用不够到位等缺陷。本文的第二章分析了保护我国房地产信托个人投资者的必要性,起到了承上启下的作用。本章分析了房地产信托健康发展对房地产公司及房地产市场的重要意义;进而阐明了房地产信托发展与个人投资者保护相互作用的关系。最后,明确本文讨论的房地产信托类型为资产收益财产权信托,第一章中涉案财产权信托所反映的问题是该类型房地产信托中普遍存在的问题,下文将针对这些问题提出改善个人投资者保护的有效措施。文章的第三章提出了改进、完善房地产财产权信托个人投资者保护的途径,主要从以下三个方面着手:1、理顺各主体间的关系;2、加强受托人的相关责任;3、完善横向监管。本文的最后一部分“结语”,主要对文章所讨论的内容进行了总结。本文的主要创新为:笔者在文章中对“刚性兑付/保底承诺”提出了新的看法,结合我国个人投资者的投资心理及目前市场的实际情况,通过借鉴日本《金融商品交易法》的相关规定,建议以“禁止虚假承诺”取代“禁止刚性兑付”,在允许“刚性兑付/保底承诺”的前提下,同时提出了较为严格的规制方法,以有效杜绝“保底承诺”的过分泛滥,进而防止出现过多的不利于房地产信托发展的兑付危机。在此方法下,也更利于对个人投资者受益权的保护。其次,对于法律等规定方面的缺失,笔者不仅提出了完善法律法规的方法,同时还提出了法律完善前过渡阶段可适用的一些有效改进措施,以期个人投资者能够更早地获得有效的保护。本文的不足之处在于,并未详细的与其他国家或地区的相关法律进行比较;笔者仅选取了与我国情况较为相似的日本相关法律进行比较与借鉴。