近年来,房地产业税制改革问题受到各界关注和讨论,关于如何优化房地产业税制的讨论和研究可谓百家齐放。本文首先回顾了国内外关于房地产业税制效应分析的重要成果。在获取大量我国数据和资料的基础上,分别从我国的税制改革历程、房地产业的状况、房地产业税收构成、中央和地方政府来源于房地产业税收收入占其收入的比重等方面进行了阐述。分析发现,近年来房地产业名义税负较重,地方政府的收入很大一部分依赖于房地产业。税收寻租行为很有可能发生。并且当前房地产业税制构成重流转,轻保有的现状长期存在。在经济效应的分析方面,应用理论分析结合实证分析、总体分析和各体分析的研究方法,把我国房地产业税种划分为第一大类税和第二大类税进行了理论和实证的效应分析。然后从宏观和微观两个层面进行了分析。再次印证了房地产业的税收负担不仅较重,而且其税收增长速度超过了其经济发展速度。产业税收贡献与经济贡献不协调,当前的税收政策调控房价能力较弱等问题。其后,具体结合我国房地产业税制现状,分析了房地产业各税种的经济效应。本章最后,本文也对如果我国开征物业税将会产生的效应进行了理论层面的探讨。物业税的开征平衡了流转环节和保有环节的课税比重,也能够有效地抑制投机行为。这些研究都表明了我国适时开征物业税的可行性和必要性。在进行了理论和实证效应分析以后,本文试图利用完全信息动态模型分别从经济过热和经济萧条两个方面在中央政府税收政策下分析地方政府和企业的行为。通过研究分析得出:在当前的税制条件下,经济过热时,中央政府的加税政策效果有限,并且可能出现地方政府和企业共谋抵制中央政府税收政策的行为。并且公众的充分参与比增加税负对抑制房价过快增长更有效果。而在经济萧条时,地方政府比中央政府更关心房地产业的发展。更希望制定和执行房地产业减税政策。而这正与现实是相符的。并且从过推理不难发现,地方政府比中央政府更加关心房地产业的健康发展,为开征财产税,把财产税作为地方政府固定收入提供了理论基础。其次,仅仅靠增加流转环节的税收政策控制房价高涨力量有限,而应该考虑完善税制,比如增加保有环节的调控力度。然后,本文探讨了国外房地产业税制改革的效应。从各国政府的做法和效果两个方面进行了分析。发现:各国在房地产业税制改革时都注重流转税和保有环节税收的均衡发展,注重物业税在房地产业调控中的作用。这些国际经验对我国房地产业税制的构建具有重要的借鉴意义。本文最后,结合前面的分析,针对当前房地产业税制暴露出来的问题,提出了本文关于房地产业优化的改革思路和建议。具体来说,可以从三方面着手:第一、优化房地产税制结构,协调各税种形成合力;第二、公众参与机制,畅通民众的话语权;第三、在统一税政的前提下,赋予地方适当的税收管理权。