商品房预售制度可以缓解住房紧张局面,也可以减轻开发商资金周转困难,还可以促进房地产业市场繁荣发展。但是我国商品房预售制度建立时间较短且不够完善,加之相关部门对房地产开发企业监管不力,导致我国商品房预售出现许多问题。商品房预售制度是逐步发展起来的,本文首先介绍了商品房预售的起源以及发展情况,对商品房预售进行了初步的阐释。其次,对商品房预售制度的特征进行了分析并引出了所涉及的法律问题,从而为后文奠定了理论基础。再次,通过对商品房预售制度中较为典型的预告登记制度和合同登记备案制度的概念和性质的分析总结出两者的不同,明确了合同登记备案制度存在的必要性,也发现了商品房预售制度所存在的不足,其中主要包括对开发商的如实告知义务限定过于笼统、对开发商的主体适格的判断不明确、商品房预售合同登记备案制度的滞后性以及对于第三方监管的责任认定不明确的问题。然后,通过国外关于商品房预售制度的立法现状的分析,结合我国实际国情,对开发商的主体适格的判断不明确、商品房预售合同登记备案制度的滞后性以及对于第三方监管的责任认定等方面提出了相关建议。本文运用理论与实际相结合以及比较分析方法,对商品房预售法律制度进行研究。随着商品房预售逐渐成为人们购买商品房的主要方式,研究商品房预售法律制度会越来越重要,但对于如何构建完善的商品房预售法律制度还有待进一步思考。