在我国房地产市场逐渐进入存量时代和政府“房住不炒”调控政策常态化背景下,中国住房市场步入寒冬,商业地产市场开始逐渐变为各大地产开发商规模持续增长的重要发展途径。而商业街作为商业地产零售物业的细分类型之一,以其相对较低的投资成本和投资风险,成为商业地产领域的投资开发热点。与此同时,随着我国消费不断升级、城市更新步伐加快,商业街在满足消费者特定消费需求和城市面貌换新中发挥着越来越重要的作用。商铺租金作为反映地区商业活力、衡量地段商业价值的关键指标之一,研究其微观影响因素,对商业开发,尤其是商业街的运营管理具有良好的参考价值。然而,在对国内外相关文献梳理的过程中,发现有关商铺租金的实证研究匮乏,且研究对象多以购物中心为主,针对商业街商铺租金价格的实证研究仍处于较为空白的初级阶段。因此,本文结合中国实际情况,以成都市中心城区的商业街商铺租金为研究对象,定量分析了商业街商铺租金价格的各种微观影响因素及其作用程度,为商业地产,特别是商业街的发展提供相关的理论依据。本文以成都市中心城区为例,在理论研究基础上结合相关领域单位和个人的访谈结果,选取了13个可能影响商业街商铺租金价格的特征变量,并对所选择的变量进行合理量化,在此基础上,利用所收集的成都市中心城区内499户商业街商铺数据,成功搭建起了相应的特征价格模型。运用Stata17.0统计软件对特征价格模型四种基本函数形式分别进行了回归分析,并通过实际案例将特征价格法和传统市场法进行了对比分析,取得的主要研究成果有:（1）成功搭建起了影响商业街商铺租金价格的四大特征体系。其中,区位特征包括商圈距离、平均房价、地铁站点和公交站点;邻里特征包括邻近大学、写字楼、购物中心和旅游景观;商铺特征包括商铺面积、商铺层高和商铺昭示性;租约特征包括起租期和支付方式;（2）在分别对模型的四种基本函数形式进行回归分析后,发现对数模型的解释力更强,从而确定了研究模型;（3）根据对数回归模型,得出成都市中心城区商业街商铺租金各个特征变量的影响程度。平均房价、地铁站点、公交站点、大学数量、写字楼、购物中心、旅游景观、商铺层高、商铺昭示性、起租期和支付方式对商铺租金起着正向作用,到最近核心商圈的距离和商铺面积对商铺租金起着负向作用,其中写字楼、商铺昭示性、旅游景观、购物中心对商业街商铺租金的影响程度相对较大;（4）以春盐商圈一处具体商铺为例,分别运用特征价格法和传统市场法对其租金价格进行评估,通过对比分析得出特征价格法在商业街商铺租金价格评估中的优越性。综上,通过建立商业街商铺租金的特征价格模型,得出各个特征变量对租金的影响程度及价格弹性,进而揭示了影响商铺租赁市场交易的重要动力,为政府及相关地产开发企业的投资决策提供了较为科学的理论依据,也为相关地产评估机构提供了一种新的评估思路和评估方法,一定程度上丰富和发展了商业地产租赁市场领域的相关实证研究。