节约和集约利用土地,尤其是集约高效利用建设用地,这是在我国人多地少的国情下、我国城镇化建设和工业化进程不断加快的情况下,进一步高效利用土地资源、确保18亿亩耕地红线、引导城乡经济社会可持续发展的基本国策。改革开放以来,我国国民经济保持高速增长,城市化建设正处于历史发展的新台阶。农村人口不断涌向城市,城市边界急剧扩张,百万以上人口的大型城市不断涌现。在这过程中,突出的问题是城市建设用地供不应求,城市发展日益受到土地资源瓶颈的限制。而与之相反的是,农村人口逐年减少,农村宅基地的面积却在不断增加,农村中出现大量的“空心村”、“空心镇”。多年来农村宅基地无偿取得和使用,使农村宅基地的价值并没有得到真实体现,农村宅基地的粗放利用明显。由此加剧了城乡土地资源利用的差异和矛盾。农村宅基地的使用现状,与当前节约集约利用土地资源的科学发展观是相违背的。而要实现区域社会经济的可持续发展,就必须破解土地资源瓶颈的难题,尤其是改变农村宅基地粗放利用的现状。如此不仅可以优化土地资源配置,对于耕地保护、宅基地管理、解决城市建设用地需求短缺问题和促进农民增收都有积极的作用,对于我国统筹城乡发展以及新农村建设的可持续都是极为重要的。基于以上的背景分析,本文在基于推拉理论的视角下,分别从土地作为资源和资产的角度以及农民向城市迁移的角度分析了农村宅基地退出的推力和拉力因素。从宅基地作为资源和资产的角度来看,宅基地价值的实现和集约利用土地资源的压力都是宅基地退出的推力因素,而城市建设用地的短缺、城市化进程的加速、农民对土地资产的要求都是宅基地退出的拉力因素；从农民迁移的角度来看,农村落后的生活设施条件、农业生产的收入低、农民在城乡二元体制中的弱势地位以及新生代农民工回不去农村等现象是促进农民向城市迁移及农村宅基地退出的推力因素,而城市里更好的生活生产条件、更多的就业机会和更好的社会福利保障等是农民迁移及农村宅基地退出的拉力因素。在基于以上理论分析框架的基础上,为进一步论证理论分析的正确性,探寻影响农户关于宅基地退出决策因素,本文进一步以南京市农户调查数据为基础,运用二元Probit离散选择模型进行了量化分析,通过模型看出,从事非农工作、房屋出租和拆迁置换补偿等因子是影响农民做出宅基地退出的决策主要影响因素。在基于以上的影响因素分析,本文提出建构农村宅基地退出机制。明确土地产权和利益分配机制、完善的农村土地市场机制是宅基地退出的基本条件,而加强对农村宅基地的整理、复垦机制,推行城乡建设用地“增减挂钩”机制和农村宅基地有偿取得、使用机制是宅基地退出的推力机制；健全的农村福利机制和拆迁住房保障机制(包括住房“双置换”机制、货币补偿机制、异地置换机制)等是宅基地退出的拉力机制。并最后提出保障农村宅基地退出机制实现的相关政策建议。