不动产收益权是既不同于一般债权,也不同于一般财产权利的一种用益物权,其外延上也明显有别于目前物权立法所承认的“路桥等不动产收费权”。作为收益权人享有的对特定不动产收益获取经济利益的权利,不动产收益权本质上是所有权之收益权能扩张并独立于其他权能的结果。不动产收益权质押于上世纪九十年代术首次在我国出现。当时我国沿海经济较发达地区为推进公共基础设施建设,亟需开拓新的融贷工具,经政府部门、国有企业、国有银行共同研究,我国首例不动产收益权质押贷款业务在广州操作成功。可以说,不动产收益权质押是为了满足不同种类经济主体在特定历史时期的融资需求而逐渐发展并日益成熟起来的,因而具有明显的政策背景和浓烈的实用主义色彩。我国《担保法》司法解释于上世纪九十年代术首次承认不动产收益权,并允其以质押形式为债务人的债务提供担保。但受限于立法理论、立法体例冲突等因素影响,我国在物权立法时仅在“权利质押”专章将路桥等公共基础设施不动产收费权列入应收帐款项下用以质押,对于不动产收益权质押的其他一系列问题,如概念、质权的设立与效力、适合出质的质物范围、质权实现等内容完全采取暧昧回避的态度,相关立法迄今处于空白。但由于不动产收益权质押制度在我国土地财政体系中不可忽视的经济价值,经济生活中大量出现的实例对于不动产收益权质押物权化的需求迫在眉睫,目前已有不少地市政府以地方规章制度的形式对此作出回应,希望能够充分激活不动产的融贷功能并以此保障交易安全。但无论如何,相关规章制度存在效力低下的先天不足,不动产收益权质押在实务操作中无法可依的局面并没有得到有效解决,立法与实践严重脱节的弊端依然是横在建立健全不动产收益权质押制度面前的一道难题。本文将致力于系统性、完整性研究、解读不动产收益权质押相关法律问题,辨析不动产收益权用益物权属性,界定适合出质的不动产收益权范围边界,论证不动产收益权质押的概念、特点、效力等等问题,并尝试为将来立法完善提出一些有益建议。全文共分四大部分。第一部分是“不动产收益权立法与实践考察”,首先,通过广义法律依据和狭义法律依据考察,得出不动产收益权质押的概念,在此基础上分析不动产收益权质押的法律特点,提出不动产收益权质押交付占有必须及于收益权孳息的观点；其次,介绍不动产收益权质押制度的立法沿革,通过比较分析物权立法进程中关于不动产收益权质押立法的“肯定说”及“否定说”,分析不动产收益权质押未被现行物权立法所承认的原因,指出不动产收益权质押立法的必要性。介绍物权立法过程中不动产收益权担保制度“抵押模式说”及“质押模式说”,通过比较两种担保模式之间异同,分析实操中各自的利弊,得出不动产收益权担保制度宜采取质押模式的观点；最后,以案例研究方式概述我国不动产收益权质押实务操作及司法冲突。第二部分研究“不动产收益权质押法律关系客体”,首先,通过与一般债权、用益物权、所有权收益权能等近似权利异同的比较,得出不动产收益权的概念,并对不动产收益权的用益物权属性作出明晰界定。其次,以不动产的物理形态作为区分标准,将适合出质的不动产收益权分为建筑类不动产收益权和土地类不动产收益权两类,并通过对实践中数个案例的介绍、分析以及对域外法的考察,完成不同类别的不动产收益权质押合理性、合法性研究。第三部分为“不动产收益权质押的制度构建”。首先,关于不动产收益权质押变动,试分析其设立、变更、消灭与一般动产质押、权利质押制度的异同。着重研究不动产收益权质押公示制度,分析现行应收账款登记制度的特点和利弊,得出不动产收益权不宜列在应收账款项下予以质押公示的结论,并为重构不动产收益权质押公示制度提出自己的建议；其次,明晰质权效力,基于考察不动产收益权质权与一般权利质权的共性及其本身独特的个性,对质权人、出质人在质权存续期间各自的权利义务作出清晰界定；最后,关于质权的实现,分析不动产收益权质权实现的独特特点,得出不动产收益权质权实现应以收取孳息冲抵为主,代位收益及变价、拍卖质物为辅的观点,并对质权实现顺序及质权实现后剩余价值的分配顺序提出自己的建议。第四部分是“不动产收益权质押发展趋势及风险防范”。首先,对实践中不同类别的不动产收益权质押各自未来发展点作出介绍；其次,从实操角度出发,将不动产收益权质押存在风险的分为经济风险、法律风险、政策风险三大类;最后,对上述三类风险的风险防范制度完善提出自己建议,对于经济风险防范,应妥善选择质物,完善质物评估方法；对于法律风险防范,应完善合同管理,完善质押操作程序；对于政策风险防范,则应优先考虑取得政府监管机构的承诺。