促进不同城市住房价格与其城市经济发展水平、居民可支配收入水平及购房支付能力的总体协调匹配是关系中国国民经济持续健康发展和不断保障改善民生的重大问题。而根据中国城市住房价格动态运行的区域空间格局与演化态势设计形成符合中国基本国情的差别化城市住房价格调控体系和政策实现机制，对于科学确立城市住房价格调控的制度保障、全面促进中国城市住房市场健康有序发展具有重要意义。
　　自20世纪90年代末城镇住房分配制度在全国范围取消以来，中国商品住房市场快速发展，并逐渐壮大。在这场波澜壮阔、影响深远的住房市场化改革浪潮中，随着全国工业化和城市化进程的持续推进、国土开发格局的优化调整和人口空间结构分布的变化，城市以其相对优越的地理区位条件、突出的产业集聚优势和完善的公共服务设施等吸引大量人口集聚，国人“有土斯有财”、“安居乐业”等传统财富观和置业文化元素也被有力激活，各类住房需求叠加释放，并保持强劲的增长势头，由此引导中国全域范围内城市住房价格快速攀升。《中国统计年鉴-2014》数据显示，全国商品住宅平均销售价格从1998年的1854元/平方米上涨到2013年的5850元/平方米，上涨了近2.16倍。与此同时，由于中国不同地区和城市在自然地理条件、经济发展基础、人口区域分布、社会文化环境等方面的显著差异，中国自东向西、由南向北住房价格水平的空间分布差异相伴而生，地区内部不同城市间住房价格的波动幅度也不尽相同。在全球化趋势下各国房地产市场互动程度不断加深、中国住房货币化改革进程中城市房价问题备受关注、地区城市层面住房价格波动的空间差异性特征凸显以及忽视空间效应的传统房地产市场调控模式面临挑战的背景之下，对中国城市住房价格动态运行的区域空间格局与特征展开系统剖析，进而设计形成符合中国大国特征、基本国情的城市住房价格调控体系和长效配套机制已经成为当前城市住房调控体系构建及政策机制设计研究的重要课题。
　　本研究以“中国城市住房价格的区域空间分异与差别化调控机制设计研究”为选题，以对城市住房价格时空运行一般机理进行梳理与归纳、对中国城市住房价格时空运行基础与环境进行比较与概括、对中国城市住房价格区域空间分异态势与模式进行定量识别和实证检验、对中国城市住房价格区域空间关联特征和溢出效应进行系统分析与提炼为前提，以解决“中国城市住房价格动态运行过程中具有怎样区域空间格局与特征、又该通过什么样的调控机制来促进城市住房价格的平稳运行”等核心问题为主线。利用全国285个地级及以上城市统计数据，采用有效处理变量内生性的豪斯曼-泰勒估计方法以及空间滞后面板数据模型(SLPDM)和极大似然估计方法(MLE)对中国城市住房价格的区域空间分异模式、空间关联溢出等展开系统的实证分析。在此基础上，研究揭示了中国城市住房价格区域空间分异的多中心-外围模式，以及中国城市住房价格区域空间分异的特定关联互动关系，并从空间效应角度总结了中国城市住房价格区域空间分布及其波动差异的成因。最后，提出了设计形成中国城市住房价格差别化调控及其政策实现机制与长效配套机制的基本原则、目标导向和主体内容。
　　在上述研究思路和研究框架下，经由系统化的理论探讨、全面性的数据分析和逐层深入的实证考察，本研究得出如下主要结论:
　　第一，西方发达国家城市住房价格是在相对自由的市场经济制度环境下运行的，因而西方城市住房价格的时空运行理论虽然强调了市场乃至微观行为主体对塑造区域住房价格空间模式的重要作用，但却相对缺乏对自然力量、市场力量和行政力量整合的相关内涵，尤其是缺少对处于市场化制度变迁与工业化、城市化和全球化交织推进环境中的发展中大国的专门论述。
　　第二，与地理尺度较小的英国、地理尺度较大美国和经济人口密度较高的日本等发达国家不同，中国城市住房价格区域空间分异的基础和环境具有非常强烈而独特的区域个性。其中，大国特征明显的地形地势、地区差异突出的气候气温和城市显著有别的自然生态是中国城市住房价格区域空间分异的独特自然地理条件;工业化、城市化、市场化和全球化交织推进是中国城市住房价格区域空间分异的独特经济发展背景;中国置业文化传统、重视自有产权的财富观以及城乡居民的都城偏好构成了中国城市住房价格区域空间分异的特定社会文化环境。这些强烈而鲜明的个性表现决定了中国城市住房价格动态运行的特定区域空间格局与特征。
　　第三，中国城市住房价格的区域空间分异态势以及潜在空间分异特征具有明显的非均衡性。无论从中国全国范围、中国东部、东北、中部、西部四大地区来看，还是从中国长三角、珠三角、京津冀等十大城市群层面来看，城市住房价格在区域空间维度上的分布及其变动特点各异。考虑了城市间工资差异、区际劳动力流动以及区际通勤因素的住房价格空间分异微观理论模型推导，以及借助中国285个地级及以上城市统计数据的实证研究结论证实，中国全域城市住房价格的潜在空间分异形态并不是随着经济发展梯度自东向西线性递减，而是存在城市实际住房价格随着到全国高房价中心距离的增加而先递减、后递增、再递减的非线性关系，呈现出以北京、上海和广州市为中心的全域多中心-外围模式。同时，中国局域住房价格空间分布还体现出城市行政等级的差别，呈现出以直辖市、副省级城市和省会城市为中心的多中心-外围模式。这种多中心-外围模式是中国特定自然地理条件、经济发展背景和社会文化环境下由密度、距离与分割特征呈现的自然力量、行政力量以及市场力量演变重构、共同塑造的结果。
　　第四，把空间依赖与空间异质纳入统一实证框架的研究结果表明，中国城市住房价格存在全域范围的正的空间自相关性，而且这种空间相关性随着地理距离的增加而规律性递减，随着时间的推进而微幅减弱但整体相关性始终突出。同时，城市住房价格在局域范围内的空间集聚特征明显，尤其在珠三角城市群、海峡西岸城市群等在中国东部地区，城市住房价格呈现出显著的高-高集聚性分布特征。进一步借助空间计量经济学模型和极大似然估计方法的实证研究结果显示，除了受城市居民收入、银行信贷、建房成本等传统因素作用外，中国城市间住房价格还依赖于周边尤其是近邻约400公里范围内城市住房价格波动的空间溢出正向效应的影响。但是住房价格的这种空间溢出及其程度在中国不同地区城市间存在明显差异。其中西部和东北地区城市住房价格的整体空间溢出效应尚不存在，而中部和东部地区特别是中国东部地区城市住房价格溢出效应相对明显而强烈，尤其是北京、上海、广州和深圳这四个一线城市住房价格向域外传导、扩散和外溢的过程中还辐射了中国更广的地理空间范围。
　　第五，中国城市住房价格的区域空间分布及其波动差异的内在成因具有多元性和复杂性，呈现为中国城市住房价格的动态运行是在特定自然地理条件和经济社会发展基础上由本地以及外地多元行为主体构成的多股力量驱动、塑造的复杂结果，它具有包含着局域空间依赖的全域空间异质性特征。这与中国地域辽阔广袤、人口数量庞大以及地区差异明显的大国特征密切相关，由此决定了对中国城市住房价格的调控必须要在尊重市场运行规律、中国大国特征以及基本发展国情的前提之下更加注重区域空间尺度。
　　第六，中国城市住房价格具有特定的区域空间格局与特征，这决定了忽视空间依赖、空间异质且缺乏微观行为基础的“一刀切”调控政策难以取得理想的调控效果。符合中国大国特征和城市住房价格时空运行机理的调控方式应该是设计形成科学合理的差别化调控及政策实现机制。这种差别化调控以区域差别对待和城市分类指导为基本原则，以差别调控不同类别城市空间上的不同住房需求，进而促进城市住房价格与其城市经济发展水平、居民可支配收入水平及购房支付能力的总体协调匹配为政策导向。基于信息效率、社会参与和激励相容三大准则构建差别化调控政策实现机制是确保差别化调控政策有效落实并发挥作用的核心机制保障，其主体内容由市场信息搜集共享机制、调控手段综合运用机制、调控政策执行监督机制和调控效果评估反馈机制四部分构成。
　　第七，确立长效配套机制是中国城市住房价格差别化调控的制度保障与核心支撑，其战略重点在于从土地供应保障机制、住房信贷稳定机制、住房税收调节机制以及多元住房供给机制等层面形成中国全域空间上相对稳定和完善的行为规范及博弈规则，进而使不同城市住房市场上的购房者、开发商、商业银行等多元利益主体在自利行为下选择策略的相互作用能够让城市住房资源配置结果与预期促进住房市场健康发展的目标相一致。最终通过差别化调控与长效配套机制有机结合的常态化方式有序促进全国中心城市、外围热点城市及其周边城市住房价格的平稳运行，实现城市住房价格与其城市经济发展水平、居民可支配收入水平及购房支付能力的总体动态协调匹配。
　　本研究在区域空间维度上综合使用了多种研究方法和多种分析工具，立体式、动态化地考察了中国城市住房价格的区域空间格局与特征，并在密度、距离与分割的三维视野上审视中国不平坦物理世界以及不均衡发展现实下城市住房价格区域空间分异的潜在模式、关联特征、溢出效应及多元复杂成因。这一立足于区域空间尺度的研究是对已有城市房价研究中忽视中国大国特征及房价空间属性的理论拓展。同时，基于中国城市住房价格区域空间作用机理和机制设计理论提出的城市住房价格差别化调控基本原则、目标导向、政策实现机制与长效配套机制主体架构是对完善中国城市房地产市场调控政策体系与长效机制的探索尝试。在此基础上，将多元微观行为主体纳入统一模型框架，构建中国城市住房价格区域空间分异的系统性微观理论基础，并形成框架更加完整、结构更为明晰、内容更为系统的中国城市住房价格差别化调控体系将是后续研究的主要拓展方向和关键问题。