房地产市场已经进入消费升级的阶段,如何制定出既能满足客户品质需求,又能达成企业目标效益的营销策略,是房地产企业发展过程中需要不断思考和提升的重要课题。在细分房地产产品中,商业权属四十年的酒店式公寓一直是房地产营销中极具挑战的产品。传统开发商为追求去化速度快,忽略客户需求,一味减小单套户型面积,降低单套成交总价,致使造成公寓产品交工品质低,住户体验度差及后续运营管理混乱等问题,以致大量商业公寓项目开发失败。以商业性质可售型酒店式公寓的营销策略为研究对象。通过对PA公寓案例进行充分调研和成因剖析,运用营销大师菲利普·科特勒的营销三角模型理论,解决PA公寓营销策略所面临的困境与现实存在的问题,并重新构建PA公寓营销策略。营销三角模型包括战略、战术和价值三个维度,在三维度的基础上又细分九项要素,其中核心要素为市场定位、差异化、品牌。基于营销STV模型理论,采用5W2H分析法对PA公寓的现状进行分析,找出在战略上定位不准确、战术上缺乏差异化以及价值上品牌薄弱的三大核心问题。PA公寓以STV三角模型为基础重新构建营销策略,通过SPSS市场调研分析法,对置业逻辑、空间感知、公共空间与配套需求等模型数据进行采集分析、测量模型检验,构建出PA公寓营销策略的方案,使得PA公寓项目的营销战略制定思路前瞻、战术捕捉时机最佳、品牌升级价值化等方面得到完善与提升,准确的形象定位、产品定位、客户定位等让PA公寓提升了客户认可度。营销策略的执行要在设计产品阶段就应给予明确的定位方向,坚持精益求精理念为导向,注重核心能力提升。定位清晰才能使企业战略有效整合资源,产品设计具有差异化才能具备市场竞争优势,品牌传播良好才能树立企业及产品形象。通过营销三角模式理论的研究与应用分析,得出STV理论模型对营销策略的制定与执行具有实践意义,对营销措施及管控要点有系统性的指导作用。也希望通过理论结合实践的剖析,对可售型酒店式公寓营销策略的实际操作有所启发。