本公司主要经营范围为房地产开发,组织架构科学、合理,公司成立七年来开发了大量的房地产开发项目,积累了一定的资本和实力,为了打造公司的强势高端品牌和提升公司形象,开发银河翠堤项目成为公司登陆郑州的必然选择。项目位于郑州市北区,占地面积大,文化氛围浓郁,属于列入城市规划的城中村改造项目。本计划书着力于对运作该项目做个全面的周密性安排,展望出项目的前景。当前房地产调控进入了政策的密集期,国家和地方出台了一系列的楼市调控政策,有效扼制了投资和投机需求,对当前房地产市场带来了不小的震动,郑州市外来人口多,流动性大,住房刚性需求已成为主流消费需求,围绕着目前的市场需求应提供相应的开发产品是运作项目的关键。本计划书从项目实施的优势及运用、劣势及应对、机会及利用和威胁及规避等方面进行了论述,说明运作本项目的必要性,由于拆迁安置占本项目总投资的重要比例和拆迁安置的社会意义重大,计划书说明了该项目拆迁安置的计划方案,从加强沟通协调到拆迁安置工作的要求和实施的步骤详细进行了说明。根据特定宏观调控政策下的特殊需求明确了该项目的定位,市场定位是中原高端近郊人文大盘,针对当前市场条件下产品快速销售是项目操作的重点,必须对目标客户进行详细重点分析,结合当前市场需求特点将目标客户的特点和需求及消费心理进行分析,对目标客户进行了锁定。对项目市场价格的定位思路进行了描述,对销售的不同阶段采用不同的价格销售策略作了一定的说明,对房地产调控下产品定位从户型设计及增加商业地产开发比重等方面进行了细致的说明以满足目标客户的潜在需求。在项目推广与营销策略上从项目推广案名、主题概念凝练、整体营销推广思路及企业形象识别系统上进行了详细的计划,指出具体的推广步骤,说明了可操作性强的十大营销策略。说明了项目的广告媒体战略和具体的广告媒介组合,并对售楼中心包装及内部功能设置做出了相应的安排。指出了本项目文案创意思路。站在财务分析的角度,从资金筹措上说明了项目的融资需求,项目投资收益分析上分析了商品房的成本和安置房的成本,根据计划计算出整个项目的最终价值,分析了项目的最终利润总额和投资利润率,从上述方面详细说明了运作该项目的商业计划,将运作该地产项目的方法、角度、步骤做出了具体说明,用说明、分析、市场调查及数据分析的方法完整展示了运作该项目的方案,以财务投资分析方法论证了本项目运作的巨大的商业投资回报及经济价值,阐述了本项目重要的社会效益,充分说明了运作本项目的可行性、重要性和可操作性。最后对项目在运作过程中存在的房地产调控政策风险、项目运作的操作风险、市场风险和资金风险做了具体描述,并对上述各种风险提出了规避和应对识别具体风险的方法,确保在正常运作本项目过程中有效控制好风险,取得更高的收益。