【摘 要】
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在预售商品房交易的过程中抵押权预告登记发挥着重要作用,就抵押权预告登记的性质以及是否具有优先受偿效力,司法实践以及既有学说观点不一。《担保制度解释》肯定了抵押权预告登记的优先受偿效力,为解决实务中的争议问题提供了裁判依据。在光大银行诉陈思绮、东鹤公司保证合同纠纷案中,当事人围绕以下两个问题产生了争议:1.光大银行能否依据抵押权预告登记对案涉商品房主张优先受偿;2.东鹤公司是否应承担连带侵权责任。《
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在预售商品房交易的过程中抵押权预告登记发挥着重要作用,就抵押权预告登记的性质以及是否具有优先受偿效力,司法实践以及既有学说观点不一。《担保制度解释》肯定了抵押权预告登记的优先受偿效力,为解决实务中的争议问题提供了裁判依据。在光大银行诉陈思绮、东鹤公司保证合同纠纷案中,当事人围绕以下两个问题产生了争议:1.光大银行能否依据抵押权预告登记对案涉商品房主张优先受偿;2.东鹤公司是否应承担连带侵权责任。《担保制度解释》的出台不仅直接影响了银行实现债权物保的方式,也间接性的影响了开发商阶段性担保责任的承担。首先,《担保制度解释》首次肯定了抵押权预告登记权利人的优先受偿效力,银行若想对案涉房屋进行优先受偿仍需要注意90日的失效期间,应在此期间内积极行使自己的权利;其次,《担保制度解释》第52条规定了开发商的建筑物首次登记是权利人享有优先受偿权的基础,若开发商在办理了建筑物首次登记后仍需承担阶段性担保责任实属不公;最后,在虚假按揭贷款诉讼中,开发商与购房人实施共同骗取贷款的行为对银行构成欺诈,贷款合同应属于可撤销合同,银行作为受欺诈方可享有撤销权。若银行欲依据《担保制度解释》对案涉房屋优先受偿可以选择不行使撤销权,保持贷款合同效力,从而使抵押权预告登记有效。另外,开发商作为虚假按揭贷款的幕后操盘手与购房人共同实施套贷行为,对银行构成共同侵权,应对银行债权承担连带侵权责任。
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