自改革开放以来，随着中国经济的腾飞，房地产成为一个新的经济增长点，在1998年7月，中国国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出:“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的深化城镇住房制度改革的目标。这意味着终止沿袭了约40年的住房实物分配制度，是对中国房改具有重大意义的转折点。另外，还颁布了《城市私有房屋管理条例》、《城市产权产籍管理暂行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等一系列法律法规。随着这一系列政策的实施，房地产本身逐渐显示出其无比强大的优越性。这对中国房改具有重大意义。从这之后，中国的房地产市场尤其是住房市场飞速发展，其交易市场的规模不断扩大，对整个中国经济的腾飞也付出了巨大贡献。但是伴随着房地产的发展，当前的房地产市场的运行中也出现了不少问题和困难。在《中国十大暴利行业中》中国房地产多次荣登榜首。大量投资商将资金注入房地产行业，很多普通老百姓也处于改善住居的需要和追长的心理因素介入其中，使得中国的房价一路飙升，就连许多地方政府在面临房地产行业中的巨大利润面前，也处于一种摇摆不定的位置。因此使得一些地方口头上承诺要多建经济适用房，实际上却大建高档住房，甚至纵容一些房地产商的高价炒作，这使房价的非理性上涨难以避免。据有关报道介绍，中国严重的土地违法问题几乎都与地方政府有关。因而中国建设部部长曾怒不可遏的说，现在中国的房地产市场存在的问题，主要是对政策的认识有一定的差距，还有地方政府不落实中央的文件及政策，这是导致房地产调控难以见效的主要原因。在中国这种房地产市场及整个经济的飞速发展过程中其实也经历了几次房地产市场的泡沫，由此带来了经济上的不良时期。如果中国政府不抑制房地产市场中恶性循环的发展趋势，从长远来看，这会极大阻碍中国房地产市场的发展和房地产制度的完善。　　近几年中国房地产市场发展过热，特别是在北京、上海、广州、深圳等一些大城市，楼价已处于一种高位状态，许多普通百姓都购买不起住房，对于这种情况的出现，政府若不将其顺利引导，则很有可能引发经济危机。当然会有人否认中国房地产金融危机这一说法，认为这只是耸人听闻而已。但是需要看到的是，未雨绸缪总归比事情真正发生时才想应对措施要好很多。另外，从现实的的情况来看，房地产商对房地产的投资及投机性交易的剧增，使房地产市场处于一种不稳定的状态，为了摆脱这种不稳定的状态，中国政府部门实施了一系列以土地、金融、税收为主的房地产政策，例如在2003年，中国中央人民银行颁布了房贷新政121文件，该政策在当年评为“年度最爆冷政策”。此份文件是中国政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中国政府对房地产的态度开始由支持转为警惕，对房地产行业的忧虑也正在逐渐升级。　　与此相比，韩国也曾经历过类似于现今中国的房地产过热时期，房地产市场中存在的投机性投资行为加剧，引起的房价上涨及房地产市场的泡沫和不稳定，也曾给韩国的政治、经济、文化、社会等各方面带来了不良影响，并延续至今。为了稳定房地产市场，并朝着一个健康的方向发展，韩国为此特意实行了以土地公概念为代表的房地产综合政策。虽然到现在为止，韩国为房地产市场的稳定化而付出劳动成果还没成熟，并处于风雨之中，但是这将为下一次政策实施积累成功经验。　　因此从某种意义上来看，虽然韩国实施的以土地公概念为代表的三大法律政策遭到失败，但是中国政府在研究房地产制度时可以从中吸取失败的教训。毕竟韩国也有过前车之鉴，在房地产市场发展的过程中，颁布过很多相关的法律政策和法规，也在一次次的实践中，总结经验和教训。即便如此，不尽人意之处还有很多，然而却也在实践中获得了很多成果和经验。韩国以土地公为代表的三大法律政策，它的失败之处在于对房地产交易制度方面控制的过于严苛，侵害了私人所有权，违反了宪法精神。目前中国房地产市场出现的异常现象，使中国政府机构从2003年以后，相继发布相关法律制度。但从2004年开始，中国政府每次政策的颁布必然引来市场和一些地方政府的质疑与对抗。笔者认为在处理房地产问题及颁布相关的法律法规时，中国可以从韩国的失败中借鉴经验，要考虑到公法和私法之间的平衡问题，以便为百姓和国家都带来福音。　　本文的基本结构分为五个部分:　　第一部分概述研究的背景、意义。本部分主要论述了研究中韩城市房地产法律制度的意义，无论是在中国还是在韩国，房地产行业都曾为国家的经济的发展做出过巨大的贡献，然而，房地产在为经济腾飞做出努力的同时，不可避免的也给国家带来了很多问题。比如，现在在一些大城市的房价过高，普通百姓面临买不起房的危机，以及在房地产市场中存在的愈演愈烈的投机行为都给国家的经济的进一步发展带来了阻力和困难，为了克服这些难题，两国的政府都付出了艰辛的努力，颁布了很多抑制该问题的许多相关法律政策，虽然效果并不显著，但这也是在房地产市场发展过程中也必经一步，通过比较中国和韩国之间房地产的法律制度，以便对双方都起到一定借鉴作用。　　第二部分论述了中韩城市房地产权属及相关法律制度。由于中韩两国的物权方面的基本法律不同，所以在土地政策的实施方面也不尽相同。土地所有权在一定程度上有别于其他不动产所有权，中国实行的是土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，从而在土地所有权方面，确立了国有土地和农民集体所有的土地这两种所有权。因此在中国，土地是不允许私人所有，对其他不动产则无这种限制。而韩国实行的是资本主义私有制，允许国民所有土地，这一点与中国不允许对土地实行私有制的制度存在明显的不同。中韩两国的这项土地制度的不同，出现在很多房地产领域上不同的法律法规及制度中。再者，中国为了使土地在市场进行合法有序的流转，从而实行土地所有权与土地使用权分离，并且使土地使用权作为一种新型的、独立的权利形态在法律上和现实实行方面都得到确认。关于土地使用权方面，中国的土地使用权与韩国的土地使用权具有很大差别。本章节也对此进行了论述。由于该部分的重点只探讨中韩两国城市房地产法律关系，因此只探讨有关城市房屋土地使用权。　　另外，在这一章中还介绍韩国的土地使用权，韩国民法上使用他人土地的制度有地上权、地役权、相邻权、租赁权及传贳权等。但这部分主要介绍具有韩国特点的土地使用权制度，即地上权制度中具有特殊地上权内容的习惯法上的地上权、坟墓基地权，以及传贳权等。韩国物权的法源是除了法律以外还可以是习惯法，具有典型代表的就是习惯法上认定的坟墓基地权。这种具有韩国独特的崇拜祖先与管理其祖先坟墓的习惯，经过漫长的历史现为韩国的判例所接受并上升为法律上的一种权利。韩国的传贳权是韩国特有的一项不动产物权制度。这项制度在各方面都类似于中国的典权制度，但又有各自固有的特点。对此，笔者在本章也将韩国的传贳权与中国典权制度的相关法律内容进行了详细的比较。　　第三部分比较研究中韩城市房地产交易当中的公示制度。作为房地产物权变动和物权归属关系的公示方式的登记在物权法当中占据重要地位，其公示制度的完善直接关系到物权法的完善，对经济和社会产生极大影响。中韩两国登记制度当中最大的区别是对登记公信力采取的不同态度，即中国对登记采取认定公信力原则，强制要求登记。韩国立法采取的观点是只有当事人的意思表示不能发生效力，经过登记的公示方式才能发生房地产物权变动及归属权利效力，这就是“不经登记者不生效”的登记的成立要件主义。韩国法律刚开始不强制登记，但上世纪90年代通过立法改为强制进行登记的立法模式，但不予认定登记的公信力。　　同时在该章节中引入了韩国的假登记概念及中间登记的概念。假登记因为它独有的特点，在韩国得到广泛地运用，它与中国法学界所说的预售登记类似。韩国需要假登记制度是因为韩国的登记制度中不承认登记公信力而为弥补房地产交易相对人会遇到的不利之处而在韩国广泛适用。另外，韩国的中间省略登记是指在不动产交易过程中省略不动产物权变动过程的一部分，仅对现存的权利关系进行登记的行为。它出现的原因主要为了避免繁琐的登记程序和较高的登记费用，客观上造成了以合法形式投机房地产的结果发生，并违背房地产登记制度的基本宗旨及违背房地产政策。这些在韩国的房地产交易法律制度中具有特点的制度虽然广泛运用于韩国房地产交易市场中，但也被用于房地产的投机，因而并不利于房地产市场运行及整个经济制度，这些都是中国立法机构具有值得研究的地方。　　第四部分通过了解中韩两国房地产政策考察中国和韩国的城市房地产市场的现状及其存在的问题。介绍了韩国政府为了满足国民对房地产市场的期待与房地产交易市场的稳定持续发展而做出的相关法律政策。例如，韩国立法部引进土地公概念并以法律的形式最早制定下来的具有代表性的三大法律是宅地所有上限法、开发利益回收法和土地超过得利税法，并其被废止的法律、社会上的背景及其教训等。　　第五部分主要探讨了为了稳定不动产交易市场及社会全局的均衡发展，中韩两国政府对此制定了很多相关法律政策，对此也进行了很多法律分析及评价。同时通过比较中国和韩国之间房地产交易的法律制度，以便对双方都起到一定的借鉴作用。例如将中国的土地公有制延伸到韩国的房屋公概念;中国也能从韩国实施的土地公概念为代表的三大法律政策遭到失败的过程中，从中吸取教训。最后通过对中韩两国房地产交易市场的现状进行比较，笔者对两国之间的房地产交易市场的稳定发展而给出的个人见解。