星海湾壹号项目二期酒店式公寓位于超五星级君悦酒店的32-45层,君悦酒店位于星海广场西侧,由凯悦集团经营管理,凯悦集团为全球排名前十位的酒店管理公司,大连君悦酒店是凯悦集团在东北的第二个酒店项目,项目主体结构于2010年始建,2013年完工,是CRDL有限公司与新加坡投资公司GIC共同投资的持有物业项目,由CRDL有限公司进行建设。原计划酒店式公寓散售,但由于CRDL有限公司内部原因,酒店式公寓的定位及商业计划的编排工作一直进行却举棋不定,在经济变化速度飞快的当下社会,CRDL有限公司错过了近几年中房地产市场的波峰时期,项目产权40年,自拿地至今已过去近10年时间。由于酒店式公寓与君悦酒店共用一个塔楼,导致得房率仅为67%。在这多重因素的共同作用下,CRDL有限公司最初建造千万大宅的公寓项目,通过出售豪华公寓来快速回收投资成本的想法已不符合当下的房地产市场环境。本商业计划书为CRDL有限公司星海湾壹号酒店式公寓项目撰写,研究该项目作为自持型酒店式公寓出租的可行性及具体实施举措。商业计划书中首先明确了论文的背景和意义,其次,对项目各项属性进行了介绍,以项目所在市场环境为出发点,对项目实施环境进行了分析并对未来市场进行了预测,通过五力模型对行业情况进行分析。本商业计划书通过目标客户市场调研进行需求分析,同时结合典型案例的对比研究,确定了本项目的产品定位、定价及项目管理相关安排。结合本项目的产品定位,本商业计划书通过4c理论以及与竞争产品的优劣势对比,确定了营销策略及服务创新的竞争方案,预测了项目的风险并制定了规避的方案。最终通过财务测算预测了项目未来10年的收益情况,酒店式公寓总投资金额为22856万元,项目稳定年份后息税折摊前利润率高于40%,符合集团对商业项目息税折摊前利润率的指标要求,项目具有可行性。本文通过对星海湾壹号酒店式公寓项目完整的商业计划的解析,实现股东及开发公司对项目的诉求。