自从1998年,中国全面停止福利分房,正式开展商品房市场化改革以来,伴随着中国城市化进程的不断加快,中国房地产市场经历了快速的成长期,不断发展壮大。特别是2003-2007年,整个行业进入了发展的黄金期。但是随着2008年金融危机的袭来,之前最为业绩最为耀眼的房地产行业同样难以独善其身。2008年的房地产市场出现“双降”商品房销售数量和销售额双双下挫,首次出现负增长。当时为了避免演化成经济危机,中国政府推出了包括4万亿投资刺激计划在内的一系列救市手段,显著地提升了固定资产投资特别是房地产开发业的投资热度。此后,尤其是2012年以后,在经济增长速度开始放缓的现状下,各级政府又产生了通过刺激房地产拉动经济的冲动,特别是一二线大城市投资热度不断提升,土地供给紧俏,地王频现。这也引发了各界对房地产投资过度的担心,尤其是在商品房库存高企,销售速度缓慢的状况下。面对房地产开发高速扩张的现状,评价当前是否存在过度投资,过度投资量有多大,过度投资的最大驱动因素是什么,如何缓解过度投资,这些都是学界亟待解决的问题。文章借鉴西方较为成熟的过度投资评价方法,以沪深两市2007年以前上市的房地产开发公司为研究样本,通过richardson的预期投资模型,验证上市公司过度投资的存在性,并计量得出每个公司每年的过度投资量。为了对过度投资的具体因素进行分析,文章进行利用数据包络分析考察房地产上市公司的投资效率,并通过dea模型分析低效率投资主要发生在什么投资项目上。随后,根据自由现金流理论,首先通过面板数据分析,考察房地产行业中自由现金流对过度投资的影响是否如同其他行业一般显著。如果得出显著关系,则在以自由现金流为控制变量的情况下,依据信息不对称、委托代理、利益相关者等理论,以企业治理、股权结构等指标为因变量,考察其对过度投资和投资效率的影响是否显著,从而证实能否通过股权、治理的改善提升企业投资效率、缓解房地产行业的过度投资,并指出最能够显著改善房地产企业过度投资的微观因素所在。经过实证,文章发现08-15年,房地产上市公司八年间过度投资平均比例为46%,最低年份也有21%,过度投资状况较为明显。同时,平均每年有69家房地产上市公司投资效率不足。除去2012和2014,每年都有超过一半的企业房地产投资效率不高,这种低效率主要体现在房地产公司的管理营销费用过高、融资成本过大。与一般制造业企业类似,房地产企业过度投资有着很高的自由现金流敏感性,过度投资量与自由现金流显著正相关。对于企业治理因素,文章发现最大股东持股、董事会规模与过度投资量呈倒U型关系但不显著,高管持股与过度投资量呈负相关但同样不显著;投资效率与三个公司治理变量的相关关系和过度投资量相同且显著性高于过度投资。文章由此得出结论,微观治理因素可以提升房地产开发项目的投资效率,但不足以抑制企业的过度投资量。只要存在大量正自由现金流,房地产开发企业会难以避免地产生过度投资冲动。治理房地产开发业的过度投资,不仅需要企业管理水平的提升,更需要制度层面特别是面向房地产也稳健的货币政策导向,为房地产行业创造一个良好的资金环境。