济南市是山东省的省会城市,近年来山东着力推行实施“强省会”发展战略,支持济南打造“大、强、美、富、通”的现代化国际大都市,积极推动建设国家中心城市。济南城镇化发展迅速,2021年末,济南常住人口由2010年的681万提升至933.6万人,常住人口城镇化率由2010年的63%提升至74.2%。伴随而来的是高昂的房价,高房价不仅成为了居民严重的负担,也挤压了居民其他方面的消费,造成的结果就是严重的内需不足。济南多家楼盘曾因涨价过快被住建部约谈,2021年5月住建部等四部门召开地产税座谈会,济南等六城市在列。2021年,包括济南在内的全国22个热点城市率先实行土地供应“两集中”:集中发布出让公告、集中组织出让活动,即全年最多分三个批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告、统一实施招拍挂的出让活动,引导市场理性竞争。政府一直在尝试采用各种宏观调控政策和手段企图调控房地产市场,但是并没有达到预期效果,房地产价格依然持续快速上涨。房地产调控的手段根据供需不同可以分为供给侧和需求侧,产生的效应也会有所差异。[1]土地供应是房地产开发的基础,会直接决定房地产的价格,所以学者们对于土地供应的研究都非常的关注。尤其是在国家积极对房地产市场进行调控,倡导各地“因城施策”,有针对性地研究土地供应存在的问题,发现土地供应在数量、出让方式、区域结构、价格等要素具体实施过程中存在的问题,可以为政府根据各城市的实际情况实施具体调控手段提出建议,帮助地方政府梳理土地需求,完善土地出让方式,科学编订土地计划,充分发掘土地资源利用效率,实现高效集约利用有限的土地资源,对政府部门从微观层面上调控房地产市场,具有非常重要的实践作用和现实指导意义。因此,本文以济南市作为研究对象,通过参考国内外相关研究的现状以及现有成果,立足房地产价格这个最直接的表现形式之上,从土地供应的数量、出让方式、区域结构、价格等角度出发,依据山东省房地产协会、山东省住房和城乡建设发展研究院、明源云数据中心、克而瑞房地产数据中心公布的关于土地供应详情和济南市房地产价格的相关数据,进行数据分析和实证分析,研究和分析出土地供应存在的问题。通过研究发现,土地供应总量、土地供应出让方式、土地供应区域分布和土地供应的价格都会对土地市场及房地产市场产生影响。土地开发由于存在一定的时间周期,土地供应的要素变化短期内并不会房地产市场产生影响,但是从中长期来看是会对商品住宅的价格起到促进作用的。短期内,保障性住房用地的比例增加也会对商品住宅的价格具有比较显著的刺激作用,但是长期上看会抑制商品住宅的价格上涨。土地供应价格在短期和长期来看都对商品住宅的价格有非常显著的刺激作用。[2]最后本文提出新的时代背景下土地供应对房地产开发的综合视角和多元整合资源能力的要求是越来越高的,有针对性的从土地供应角度提出建议:优化土地供应政策、提高政府政策效果的具体对策,完善科学规范、可持续发展的土地供应制度,改革土地供应区域布局、优化结构,严查和处理闲置土地、加强信息公开平台的建设完善,强化土地出让制度、土地出让方式的创新和通过政绩考核机制控制地价,及其他合理控制地价的方式等。