本文以深圳上步片区为实证研究对象，将其近三十年的发展和转型历程划分为四个阶段，分别为萌芽期、发展初期、发展后期和发展成熟期；从深圳宏观背景、区位变迁、用地布局、功能置换等几个方面分别介绍，并进行了各阶段的用地布局、功能调整、建筑基底等的比较分析。上步片区每一阶段都伴随着一轮的规划编制，本文第四章展开对相关阶段的规划回顾和实施评价研究，主要是对比各个阶段的规划成果与实际发展现状，评价因子有功能定位、用地布局、建筑容量和容积率、公共配套设施、交通规划、环境改造等。从中发现规划的效果不尽如人意，存在着不同程度的规划偏差；继而探讨影响“规划绩效”的成因机制，主要有三大方面的问题:一是从外部背景来说，深圳低成本的快速工业化和上步地区超常的发展速度；二是指导思想模糊，宏观政策缺位，政府行为缓慢；三则是体制和制度上的缺陷。　　 本文基于案例分析，提出“快速发展演进地区”的概念，诠释快速发展演进地区的规律和特征；针对该类地区出现的较普遍的“规划偏差”现象，本文提出，快速发展演进地区的突出特征就是“市场主导、规划应对”；规划只是政府众多社会职能中的一种，主要是起到规范和引导的作用。　　 针对快速发展演进地区探讨规划策略，作者认为快速发展演进地区的规划工作应做好市场调研和预测，提高规划决策的预见性和超前性；同时明确规划“放”与“管”的辩证关系；理顺规划、市场与政府的关系，并注意加强产业经济、土地经济等理论研究，促进多学科之间的交流和支持。