我国目前的房地产市场正面临飞速发展的过程,并在全国范围引起了是否存在泡沫的关注。本文的看法是,为了分析清楚房产市场存在的问题,与其专门分析热门的泡沫问题,不如踏踏实实先从房屋需求、供给等微观层面开始,分析究竟是需求还是供给方面的原因导致了目前的高价格现象。而在微观层面,国内对房产市场的理论与实证研究都是一片空白。 因此本文主要由两部分构成。上半部分包括一到四章,作用是详细介绍国外分析房产市场各个方面问题的文献。其中第一章将介绍作为消费品的房屋的几个不同于传统理论假设的特征,这些特征主要包括房屋的异质性、房屋的耐用性、房屋的空间固定性、房屋使用过程的外部性。第二章将介绍资本市场中的房产角色。包括如何处理房屋既是消费品又是投资品的双重角色,以及金融市场的各种条件比如流动性约束、信贷配给、通货膨胀等对房屋需求的影响,然后引出房屋市场的波动性问题。第三章将介绍房屋供给方面的特殊问题,主要内容包括分析房屋生产受到的投入限制以及房产行业的定价行为,以及房产市场中的歧视行为。并得出了一个简单的结论:房屋市场具有一定的垄断性。第四章将介绍政府在房产市场中所扮演的角色。包括政府干预房产市场的理由、采取的政策及其效果,以及政府对公共品的提供、对土地的管制所造成的影响。 本文的下半部分开始讨论当前中国房产市场的问题,第五章作为准备工作分析了各种假设的合理性,介绍了进行实证分析所使用的具体数据,并讨论了目前中国人口结构的背景。第六章在对消费需求、投资需求以及投机需求进行定性分析的基础上,概括出一个简单的总需求模型,并以实证分析将总需求模型具体化,求出了需求价格弹性、需求收入弹性等变量,以说明中国目前的房屋需求不是高价格的主要原因。第七章分析了中国的房屋供给问题,强调了房屋供给方面的垄断因素以及定价行为,提出一个关于开发商进行价格串谋的假说,并通过对总供给模型的实证分析给予了一些证明,说明供给因素对价格的影响比较大。第八章分析了地方政府行为对房产市场的影响,通过一个把房屋拆迁、公共品提供、土地拍卖相结合的模型分析了土地价格对房屋价格的影响,并通过实证分析求出的影响的具体大小。 最终得出的结论是,政府行为是解释目前高房价的主要原因。