2007年是中国房地产市场和汇率市场同时成为焦点的一年，全年人民币上涨5010个基点，累计升值达到6.42％，为2006年的两倍，远远超出此前的市场预期。按照汇改时8.11的汇率计算，人民币累计升值幅度已达到9.94％。而同期的房地产市场，也再次在多空双方的胶着博弈中频频刷新历史数据。在上述背景下，一些研究开始试图揭示“双升值"的内在机制和深刻原因，但这一命题由于涉及不同市场和因素之间的复杂机制，以及过于惹人注目而成为研究领域当中的“敏感地带”。 目前研究多数对汇率与房地产价格的关系进行了定性的描述，其着眼点均是解释其背后的宏观机制，而依据主要来自于汇率决定及其风险理论、国际资产投资组合理论等等，结合中国的现实情况则反映为“外资威胁论"的倾向。但笔者认为汇率与房地产价格关联效应的机制是一个复杂的过程，外资的作用只是一个桥梁，并非房价上涨的根源所在，把研究聚焦于外资和房地产价格的关联上在实证上可操作性不佳，在现实借鉴意义上更值得怀疑。因此，结合货币市场和资本市场的宏观背景，探究汇率和房地产价格之间的关联效应的内在机制和深刻原理，不仅具有理论价值和实证的操作性，并且具有重要的现实意义。鉴此，本文的主要研究内容如下： 首先从微观机制入手，作为具有耐久性的一种特殊商品，房地产不仅可以用以消费，又可以用来投资，其本身兼具实体资本和虚拟资本的双重属性。因此，以虚拟资产的资本化定价方式作为基础，预期机制对房地产市场价格形成具有决定性的意义。而房地产市场供求双方预期的相互作用和不同环节的供求机制使得房地产资产虚拟性不但没有减弱，反而不断加强。这一原理同时也揭示了虚拟资产的定价方式导致其易于滋生泡沫的本质，而理性泡沫模型的推导过程体现了“预期”因素在虚拟资产泡沫产生过程中的强大影响。因而在开放经济下，由于产生于基本面的汇率升值预期的出现，使得汇率与房地产价格体系，及其与房地产泡沫之间形成了双向的关联效应。 以往文献对汇率与房地产之间的效应从不同的机制和渠道进行了分析，笔者通过基于资本市场、商品市场和货币市场的不同视角，将相关文献对汇率和房地产价格的关联效应的理论假设划分为三大机制，即：预期机制、财富机制和溢出机制。但是在笔者看来，相对于预期机制的不同，财富机制和溢出机制主要均是探讨汇率现实升值而非预期升值对房地产的影响。进一步通过理论和相关实证的分析可见，相对于汇率的现实升值而言，预期机制对解释目前人民币汇率与房地产价格的关联效应较有说服力，本文据此建立了汇率和房地产价格的关联效应的模型。 第五章在路径分析和理论模型的基础上，利用计量经济学研究方法的VAR模型、方差分解、脉冲相应函数和格兰杰因果检验实证分析我国汇率现实升值和预期升值与房地产价格相关指数的关系，分别对不同时间跨度的汇率预期升值和2005年汇改前后时点进行比较，以及对上海房地产市场的汇率升值预期的影响作格兰杰因果分析。实证结果显示汇率预期升值是汇率与房地产价格关联当中的决定性因素，2005年汇改在一定程度上通过改变预期的形成对房地产价格亦产生了冲击作用，在局部市场上，汇率升值预期对房地产价格产生决定作用。 第六章讨论我国房地产市场的泡沫问题及其与汇率的相关性，首先比较现代计量方法如投机度模型和单位根检验等和传统指标法在中国房地产市场泡沫测度上的适用性，并用传统基础上加以改进的泡沫测度指标体系证明中国房地产市场泡沫的存在和程度，进而用相关替代变量证明了人民币升值对我国房地产泡沫的产生同样具有较大影响。