房地产营销目前普遍使用的理论是4P营销理论,4P营销理论通过四个要素（产品、价格、渠道、促销）把握销售的整个过程。但有别于其他商品营销,中国的房地产营销受到持续的政府宏观调控政策影响,并且这种影响呈现出明显的地域差异,除此之外,不同地域的消费特征和市场情况也存在差异。4P营销理论是在完全市场化的情况下提出的,难以适应中国当前特殊的房地产营销环境,因此研究宏观环境因素影响下的房地产营销理论,对中国的房地产营销来说,无疑具有重要的理论和实践价值。本文即是以房地产营销环境为基础,以营销理论的本土化为研究主题,结合当地的差异化环境因素,研究营销理论在房地产行业中的策略运用。本文采用案例研究法,以金科集团在南阳开发的金科集美晴洲这一项目为例,对案例所在区域的营销环境因素进行全面分析,结合地域差异化因素,研究如何结合当地营销环境制定房地产营销策略,从而实现营销理论在房地产行业中的本土化和适应性。全文共分为六个章节:首先对房地产营销及经典营销理论的内容进行了介绍;其次,针对该项目当地的宏观环境政策、市场竞争情况、行业发展情况及当地客户心理等环境因素进行了分析;再次,针对这些环境因素及营销难点,制定了差异化的营销策略,并对营销策略的实施提出了保障措施;最后,对该项目的成功原因进行了总结,并展望了未来房地产营销的研究方向。本文研究发现:该项目取得成功的原因,首先基于对当地环境因素全面充分的调查分析,做出了营销理论如何适应的判断;其次是针对环境的差异化因素制定了相应的营销策略,形成了差异化的竞争优势,使营销理论得以在房地产行业中成功运用;最后围绕营销策略的实施,同步制定了强有力的保障措施,使营销策略在执行过程得以顺利实施。本文的创新性体现在:一是结合房地产营销环境因素研究营销理论的适应性,剖析了环境因素对营销策略的具体影响,从而制定有针对性的营销策略,实现营销理论的本土化和适应性。二是解决了在差异化营销环境下如何通过营销理论,找到差异化竞争优势,为营销理论在房地产营销工作中的运用提供了借鉴和指导。