自2010年起,我国政府密集出台了一系列房地产宏观调控政策,在“限价”、“限购”、“限贷”“收缩银根”等楼市调控政策作用下,楼市成交量逐渐下跌,楼市成交价格持续走低,至2012年,楼市正式进入寒冬期。本论文采用多种研究方法,理论结合实践,对房地产市场营销策略进行了研究,有利于为房地产企业制定营销策略提供理论依据和决策参考,从而为增强房地产企业的核心竞争力、充分发挥房地产市场营销的作用、实现房地产企业的战略目标和利润增长,发挥巨大作用。在如此严峻的市场环境下,本研究的出现具有极大的现实意义。　　本研究以近年来国家对房地产业的宏观调控为背景,以我国房地产市场营销的理论和实践为研究主题,以房地产市场营销策略为研究对象,首先回顾了房地产市场营销在我国的发展情况;然后分析了国家对房地产行业宏观调控的措施和影响;之后以山东省德州市天衢明郡项目为实证对象,从产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略四个方面着手,实证研究了房地产营销策略的制定过程;最后提出了关于房地产营销策略制定与实施的对策建议。　　科学运用多种研究方法为本研究的一大创新点。本研究综合运用了案例分析法、实地考察法、文献参考法等方法,其中在对微观市场环境进行分析时,应用了竞争对手分析法中的逐个分析法和综合分析法;在对顾客购买行为进行分析时采用了5W1H模式,运用了调查问卷法、数据分析法;在对项目的市场环境分析中应用了SWOT分析法,对企业竞争环境的分析提供了理论支持;将市场调研、STP战略制定和4P营销策略理论有机地结合在一起,为企业营销策略的正确制定提供了扎实的理论基础;营销策略组合则以当前在营销实践中广泛应用的4P理论为主,其中包含了许多该领域的最新研究成果和方法,如价格策略制定的可比楼盘定价法、成本导向定价法、需求导向定价法中的认知价值定价法、区分需求定价法等。　　本论文的研究结论及主要观点为:在国家宏观调控的背景下,房地产企业更要充分重视房地产市场营销策略的科学制定;房地产市场营销策略的制定必须建立在充分、严谨的市场调研的基础上,需要在先进的理论指导下,综合运用各种工具、模型、统计方法来实现。